北京平谷區(qū)帝都水郡體驗(yàn)式溫泉綜合項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書.pdf

1、1.1 選題背景
　　隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)30年的高速增長(zhǎng)，人均可支配收入的逐年增加，服務(wù)業(yè)已經(jīng)逐漸成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力。┏━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┓┃城市┃GDP總量┃GDP增┃常住人口┃人均GDP┃人均可支配┃┃┃名稱┃（億）┃長(zhǎng)率┃（萬）┃（美元）┃收入（元）┃優(yōu)勢(shì)資源說明┃┣━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━

2、━━━━━━━━━┫┃┃┃┃┃┃┃政治中心、教育、信┃┃北京┃16251┃8％┃1961┃12643┃32900┃息技術(shù)、旅游、行政┃┃┃┃┃┃┃┃中心┃┣━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫┃┃┃┃┃┃┃北方工業(yè)基地、現(xiàn)代┃┃天津┃11190┃16.50％┃1293┃13392┃24293┃制造業(yè)基地、港口城┃┃┃┃┃┃┃┃市┃┗━━━┻━━━━━┻━━━━━┻━━━━━┻━━

3、━━━━┻━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛
　　北京的年人均可支配收入由90年代初的不足5000元，2013年增長(zhǎng)到32900元，由于可支配收入的增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)的餐飲、服裝、住房、交通、商品進(jìn)入全面的高速增長(zhǎng)。服務(wù)業(yè)進(jìn)入了全速的增長(zhǎng)期。
　　大城市老百姓更愿意投資房地產(chǎn)，但是越來越多的人滿足的住房需求后，逐漸開始在旅游、養(yǎng)老、養(yǎng)生方面投入資金。大城市房?jī)r(jià)奇高不下，越來越多的人已經(jīng)放棄了購房計(jì)劃，或者是已購房的人，開始逐漸

4、把提升生活品質(zhì)，作為自己生活的源動(dòng)力，收入花費(fèi)在娛樂和養(yǎng)生方面就越來越成為趨勢(shì)。在北京周邊的溫泉洗浴、休閑度假、旅游景點(diǎn)每周都吸引著無數(shù)的人流，而且這種趨勢(shì)只增不減。
　　1.2 選題意義
　　借鑒大江戶成功的商業(yè)模型，并依托北京、天津巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，再參考平谷區(qū)域的地?zé)釛l件，準(zhǔn)備成立聯(lián)合房地產(chǎn)公司，共同打造體驗(yàn)式溫泉為主的商業(yè)模型，并配備部分養(yǎng)老住宅。形成以溫泉為吸引人流的突破口，帶動(dòng)周邊的服務(wù)及餐飲，并開發(fā)養(yǎng)老為主的住宅

5、群。為北京的老年人以及需要特色消費(fèi)的人群提供去處。
　　為老人提供適宜居住和消費(fèi)娛樂的勝地，打造地產(chǎn)開發(fā)的組合模型
　　1.3 研究?jī)?nèi)容
　　以查閱資料、當(dāng)?shù)卣⒄?、?shí)地考察、參考相關(guān)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、走訪類似房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)計(jì)劃書借鑒為主。
　　研究的主要內(nèi)容:
　　1、研究周邊的旅游環(huán)境和自然資源
　　2、研究北京周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力
　　3、研究北京平谷區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)政策和地?zé)崆闆r調(diào)查

6、
　　4、研究金海湖旅游區(qū)及盤山風(fēng)景區(qū)周邊的交通情況及民俗等。
　　5、溫泉體驗(yàn)和養(yǎng)老住宅組合開發(fā)模型，企業(yè)及消費(fèi)群體的接受程度
　　1.4 擬解決的問題
　　1、自身的地?zé)崂梅绞?br>　　2、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
　　3、經(jīng)營(yíng)的模式
　　4、裝修風(fēng)格
　　5、營(yíng)銷推廣人群及方向
　　6、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的控制
　　7、以住宅開發(fā)帶動(dòng)溫泉的客流
　　8、以溫泉的運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)住宅的溢價(jià)
　　

7、9、股權(quán)架構(gòu)
　　10、投資分紅模式等。
　　1.5 商業(yè)計(jì)劃書中主要的觀點(diǎn)
　　以唐宋文化作為溫泉的主要基調(diào)，引進(jìn)溫都水城的管理團(tuán)隊(duì)、開辟特色餐飲（舌尖上的中國(guó)，部分食品）、引進(jìn)吳橋雜技的小型表演團(tuán)隊(duì)、真正的體驗(yàn)式溫泉、養(yǎng)老的最佳居住地、特產(chǎn)專賣店等遙相呼應(yīng)，形成一個(gè)旅游、娛樂、溫泉、飲食、購物為一體的周末休閑勝地。引領(lǐng)體驗(yàn)式溫泉+養(yǎng)老地產(chǎn)相互組合的開發(fā)模型。溫泉吸引人流，拉動(dòng)房?jī)r(jià);通過銷售養(yǎng)老住宅，回籠現(xiàn)金流，給溫

8、泉帶來穩(wěn)定的客流。
　　1.6 商業(yè)計(jì)劃書中主要的依據(jù)和結(jié)論
　　2013年我們對(duì)日本大江戶體驗(yàn)式溫泉進(jìn)行了實(shí)地考察，跟據(jù)大江戶經(jīng)營(yíng)部統(tǒng)計(jì)，2012年全年大江戶接待溫泉洗浴人數(shù)達(dá)到120萬人，營(yíng)業(yè)收入超過4億人民幣，稅后利潤(rùn)超過2億元人民幣，成功的商業(yè)模式帶動(dòng)了大江戶周邊的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等。
　　鑒于此，計(jì)劃在北京與天津邊界的金海湖旅游區(qū)和盤山旅游區(qū)之間，金海湖鎮(zhèn)的南太務(wù)村開發(fā)一個(gè)以體驗(yàn)式溫泉為主題，配備適量

9、的養(yǎng)老住宅，通過養(yǎng)老住宅回籠資金，通過體驗(yàn)式溫泉提升住宅品質(zhì)、客流、溢價(jià)空間。
　　北京的南宮溫泉經(jīng)營(yíng)非常成功，說明溫泉經(jīng)濟(jì)受到北京大部分市民的認(rèn)可，由其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)案例可以推算出，宋代體驗(yàn)式溫泉能夠具備廣闊的盈利前景。
　　本項(xiàng)目的消費(fèi)客群主要針對(duì)北京、天津的工薪消費(fèi)，伴隨人均可支配收入的持續(xù)增加，消費(fèi)力將進(jìn)一步加大，因此不會(huì)受到“八項(xiàng)規(guī)定”等政策的影響，項(xiàng)目具備可開發(fā)前景，盈利空間較大。
　　根據(jù)測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目的