住宅小區(qū)車庫及停車位權屬法律問題研究.pdf

1、隨著城市土地利用的立體發(fā)展及高層建筑成為城市重要建筑形式，商品房住宅小區(qū)內的車庫及停車位權屬糾紛日益增加，對于車庫與停車位的研究也越來越多，但他們過多的用經濟功能和社會公平來解決權利歸屬糾紛而忽視了對于物權法律本身的研究。小區(qū)車庫與停車位形式多種多樣，應具體分析各自的權屬情況。占用地面公共場地的地上停車位不具備獨立性，也沒有獨立之必要，應當與建設用地使用權具有相同的流轉規(guī)則。非基于法律行為的物權變動理論中因合法建造而造成的物權變動，開發(fā)

2、商在依法取得的建設用地地表或地下合法建設的車庫等停車場所應當取得車庫的原始所有權。而車庫作為獨立物可以作為單獨所有權的客體并由開發(fā)商與業(yè)主通過約定進行處分。小區(qū)車庫具有一定公用性，但車庫的公用并不必然導致共有，成本計算也不能作為確定權屬的根本依據，建筑物區(qū)分所有權制度中共有權理論及與其有關建筑物面積公攤、我國現有房地關系下土地使用權權利轉移規(guī)則等也應當作為考察確定車庫及停車位權屬的因素。同時由于車庫的公用性功能，開發(fā)商處分車庫應當受到小

3、區(qū)公眾利益的限制，以更好緩和資源緊張造成的矛盾并發(fā)揮物權法的社會功能?！段餀喾ā返某雠_在優(yōu)先保障業(yè)主權益情況下，在一定程度上兼顧了各方利益，對小區(qū)車庫及停車位的權屬進行了區(qū)分，也允許作為專有部分的車庫或停車位進行合法流通，但該規(guī)定仍有不足之處。通過比較借鑒其他國家和地區(qū)立法，在我國區(qū)分小區(qū)車庫及停車位權屬，進行分類規(guī)制，明確小區(qū)車庫承載的功能，設立業(yè)主優(yōu)先權，并進一步完善不動產登記等配套制度，是最終解決車庫及停車位權屬糾紛問題的關鍵。