經(jīng)濟法視角下的商品房預售法律規(guī)制研究.pdf

1、房屋是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是最基本的生活資料。我國在逐步取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場化和商品化。商品房預售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密聯(lián)系。 商品房預售作為一種平等市場主體之間的民事合同法律關(guān)系，當事人雙方的合同權(quán)益均應(yīng)平等地受法律保護。但由于商品房預售制度本身的特點以及預售市場的特殊性和實際情況，相對于出賣人而言買，買受人僅僅具有抽象意義上的平等地位，而實質(zhì)上處于明

2、顯的弱勢地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢地位損害買受人的利益。如何在對雙方當事人平等保護的大前提下，注重對處于弱勢地位買受人群體的合法權(quán)益的保護，是法律公平本身的應(yīng)有之義。 本文以經(jīng)濟法學的基本法律價值為指導，以利益分析為邏輯線索，圍繞商品房預售合同的訂立、履行，選取了預售合同中的預告登記、資金監(jiān)管和預售廣告三個能充分體現(xiàn)經(jīng)濟法價值的代表性問題加以研究，通過經(jīng)濟法的視角分析了商品房預售制度中相關(guān)主體之間的的利益沖突，以及如何通

3、過國家的干預實現(xiàn)實質(zhì)的利益平衡。 本文共分四章。 第一章介紹了商品房預售制度的淵源以及在我國發(fā)展的基本現(xiàn)狀，并通過對其內(nèi)涵和法律特征的分析，總結(jié)了四個特點。在此基礎(chǔ)上主要分析了商品房預售制度所建立的經(jīng)濟法理論基礎(chǔ)。本章從消費者權(quán)益保護的價值取向著手，說明對公民個人消費權(quán)益的優(yōu)先保護體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護的客觀要求。指出了商品房預售中當事人之間形式意義

4、上的平等，以及因制度本身的特點而導致的實質(zhì)意義上的不平等，為下面選取的幾個重要問題作出理論鋪墊。 第二章主要討論了商品房預售合同登記問題。本章通過對現(xiàn)有的房屋登記法律規(guī)范的分析發(fā)現(xiàn)問題，分析了其行政管理措施和作為民法不動產(chǎn)登記制度的不同意義，以及在消費者權(quán)益保護方面的特點。 第三章依據(jù)法理并貫徹撰寫本文的原則，對商品房預售中一個重要的技術(shù)性問題——預售資金的監(jiān)管進行了理論和實踐意義上的研究，總結(jié)了其法理基礎(chǔ)、法律規(guī)范、法

5、律性質(zhì)及法律責任。 第四章對商品房預售廣告進行了詳細的分析。商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當事人合法權(quán)益的保護，而且關(guān)系到商品房市場的健康發(fā)展。本章通過對銷售廣告的法律性質(zhì)、虛假廣告的表現(xiàn)形式及現(xiàn)有法律規(guī)范、虛假廣告的認定標準等問題進行了梳理，并結(jié)合銷售廣告在商品房預售中的作用，根據(jù)當事人基于銷售廣告進行的民事行為漸進性特點，分階段分析了買受人利益保護的不同法理依據(jù)以及相應(yīng)的請求權(quán)基礎(chǔ)，分析貫徹了文章所確立的指導