基于PPP模式的公租房定價研究.pdf

1、為提高居民生活水平，切實保障廣大老百姓的住房權，我國政府一直大力推進保障性住房的建設工作。然而，隨著住房保障工作的不斷推進，相應的政府財政壓力也越來越大，通過PPP模式引入社會資本就成為了一種趨勢。作為保障性住房的重要形式之一，PPP模式下公租房的價格研究就顯得尤為重要，尤其是公廉租并軌后，公租房的保障對象進一步擴大，使得定價工作變得更為復雜。本文以基于PPP模式的公租房價格為研究對象，具體研究內容及結論如下:
　　首先，本文明確

2、了論文的研究背景，對國內外關于PPP及公租房的相關研究進行綜述，以了解該領域的最新研究進展，并在前人研究的基礎上，分析、總結出PPP模式下公租房的特性，即準公共產(chǎn)品、外部性產(chǎn)品、保障與市場的雙重性、價格影響因素眾多且復雜;提出了公租房價格研究的理論基礎，即供需平衡理論、社會保障理論和價格規(guī)制理論;對比分析了國內外關于租賃型公共住房的定價方法，指出成本法可吸引社會資本卻未考慮市場與住戶之間的均衡性，收入法充分體現(xiàn)了公租房保障性卻脫離市場、

3、難以吸引社會資本，市場法充分反映了住房租賃市場卻未考慮住戶承受能力，從而為本文公租房價格確定方法提供借鑒。
　　其次，本文通過研究，提出了公租房租金產(chǎn)生的根源是其作為準公共產(chǎn)品所產(chǎn)生的正效應對全體納稅人不完全回饋的差值;制定了PPP模式下公租房基本租金的定價原則，即保障性原則、可持續(xù)性原則和效率性原則;從價格形成主體和形成過程兩個方面分析了PPP模式下公租房的價格形成機理，并基于GIS的IDW插值法構建了PPP保障房的基準租金計算

4、方法。
　　接著，本文對我國現(xiàn)行公租房補貼形式進行梳理、對比，提出了本文的公租房補貼形式，即供給方補貼—地價優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠和需求方補貼—租金補貼;引入滿意度函數(shù)，分析了PPP模式下政府、公租房住戶的補貼滿意度，建立起基于政府最大補貼能力的政府補貼滿意度函數(shù)和基于住戶最大支付能力的住戶補貼滿意度函數(shù)，進而構建了一個基于政府-住戶兩方滿意的最優(yōu)補貼模型。
　　再次，文章探討了影響公租房租金變化的因素，即政策因素、經(jīng)濟因素、市場因

5、素以及其他因素;指出PPP模式下公租房的調價原則有尊重事實的原則、履行協(xié)議的原則、三方滿意的原則和住戶增長為先的原則;并從住戶的需求收入彈性和社會資本的供給價格彈性兩個角度考慮，規(guī)定當住戶收入增加（仍符合相關的住房保障標準）、社會資本的運營成本增加時，公租房租金價格也應相應的調高，并構建出具體的調價模型。
　　最后，以南京市四大保障房片區(qū)為背景，模擬了一項基于PPP模式的公租房項目，在合理的假設條件、問卷調查下，對其進行基準租金、