基于實物期權的房地產投資決策研究——以“海岸國際”開發(fā)項目為例.pdf

1、房地產投資項目開發(fā)周期長，投入資金量大，國家政策等影響因素多，影響程度大，不確定性因素多，如何在如此復雜的條件下進行投資決策是房地產開發(fā)企業(yè)面臨的核心問題之一，也是能否在復雜多變的市場中能否生存和發(fā)展的首要問題。我們一直沿用的常用投資決策分析方法，例如投資凈現值(NPV)法由于無法對未來不確定因素進行科學的評估，忽略房地產投資項目未來價值，往往無法在等待開發(fā)、分期開發(fā)、轉換開發(fā)等彈性決策中做出正確選擇。
　　 本文重點針對金融期

2、權理論和實物期權理論，查閱大量文獻資料、專著，對國內外投資決策理論進行回顧和分析，重點對金融期權和實物期權的理論和應用進行研究，重點跟蹤一般常用投資決策分析工具和實物期權在房地產投資決策的應用，以掌握在房地產投資決策分析中運用實物期權的框架和具體內容。投資決策理論和方法研究的目的是解決經濟發(fā)展中的實際投資決策問題，因此本文應用房地產投資決策常用方法以及實物期權理論做為研究工具，對北?！昂０秶H”房地產開發(fā)項目的投資決策進行了實例研究分析

3、。
　　 通過研究證明運用實物期權理論為理論基礎的投資決策方法能充分揭示房地產投資決策彈性所帶來的價值，是一般常用投資決策方法如NPV方法所無法做到的。實物期權從金融投資衍生而來，包含了等待、延緩、分期、改變規(guī)模、轉換等彈性決策的選擇，因而天生就能將決策彈性能帶來的投資價值直接體現在實物期權投資決策的評價體系當中。應用實物期權理論進行房地產投資決策，可以改變決策思維，重新認識風險和不確定性，認識到風險和不確定性的增加可能會相應提

4、升投資項目未來的價值，從而在做出投資決策選擇時，充分考慮投資項目未來可能的價值，將拓展決策的科學性和全面性。
　　 通過研究還發(fā)現使用實物期權理論來分析房地產投資項目的價值，首先必須用NPV來計算期權的資產價格、執(zhí)行價格，因此傳統(tǒng)現金流折現的方法和基于實物期權理論的投資決策方法的關系是互為補充，而不是代替的關系。另外，用期權定價數學模型來定量評估房地產投資項目的投資價值需要對各種參數進行重新識別和確認，還需要對數學模型本身和計算