宏觀調控下的商品住宅價格影響因素研究.pdf

1、本文來源于當前的熱點話題房地產(chǎn)業(yè)，具有現(xiàn)實的研究價值。近些年來，全國一線城市商品住宅市場升溫，也引起二三線城市房價攀升，遠超過居民的同期收入增長水平，而政府對房價的調控政策的接連出臺，也沒有壓下房價快速上漲的勢頭。在這種情勢下，了解房價上漲的根本原因是至關重要的，本文正試圖在這方面做一些有益的嘗試。此外，城市住宅價格是政府進行房地產(chǎn)調控的重點所在。通過參考大量文獻，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)研究都只從某一角度進行分析，注重某一因素的變化對房價的影響，或

2、只從理論上進行分析，得出的結論明顯缺乏說服力。
　　 本文的研究思路簡要且清晰。首先，從住宅價格、銷售量、房企投資、住宅供需情況以及土地的價格和供需情況等主要方面分析了近年來我國住宅商品房市場的現(xiàn)狀。然后，從經(jīng)濟學的經(jīng)典供求理論入手，通過數(shù)據(jù)表格，折線圖，流程圖等來闡述導致房價變化的原因，包括分別影響供求兩端的主要因素和能夠同時影響供求的主要因素。同時，結合2003-2012年北京、上海、深圳、廣州、南京、沈陽、寧波等一二三線城

3、市住宅市場相關數(shù)據(jù)，分區(qū)域對這些變量因素與住宅價格的多元關系進行例證分析。研究結果表明:供給方面，成本的增加對房價有推動作用，但不是主要因素;房價的上漲主要受土地供應量和貸款額的影響。土地供應量與房價一般成正相關，而貸款額越大，商品住宅市場就越繁榮。股價主要通過貸款額來影響商品住宅銷售價格，但這個過程十分緩慢。和股價相同，銀行拆借利率和貨幣供應量也是通過影響貸款額進而影響房價。需求方面，住宅剛性需求和投資性需求是房價上漲的兩個推動力，而

4、造成需求增加的主因是年齡結構，城市化率和居民人均可支配收入等。最后探討了國家宏觀調控政策對供給和需求端的影響，主要研究了土地政策、貨幣政策及稅收政策的基本機理和傳導機制，并重點對設計開征物業(yè)稅和建設國家保障性住房解決住房供需矛盾的有效性提供了參考建議。
　　 現(xiàn)階段，要想徹底解決房價過高的問題，必須認識到推動房價過高的根本原因是其背后強大的需求群體。因此，政府的調控不應僅僅局限于抑制投資性需求，一方面要保持現(xiàn)階段宏觀調控的力度，