我國“小產權房”合法化的路徑研究.pdf

1、從2007年開始，我國房價進入了迅猛上漲周期，“小產權房”這個名詞高頻出現在公眾的視野，其價格低廉，既能夠滿足公民住房的剛性需求，又能給城市郊區(qū)的農業(yè)階層的人員帶來巨大的利益，故而廣泛的存在于幾乎所有的大中型城市郊區(qū)。但因“小產權房”在法律上沒有明確的定位，由此也遭遇到了諸多的質疑。近年以來，學術界也在一直思考、探討解決該問題的方法，試圖從法理上尋求解決這一問題的途徑。通過分析，大家普遍認識到：我國長期以來實施的城鄉(xiāng)二元土地制度是產生這

2、一問題的關鍵所在。要想解決這一問題，就必須本著客觀分析的態(tài)度，從現實情況出發(fā)進行分類，既充分保障現有權益人的合法利益，又能促進社會問題的合法解決，以公平、公正和法治的原則促進社會健康發(fā)展。
　　論文從以下五個方面來論證中國“小產權房”合法化得以實現的途徑：
　　第一部分，“小產權房”概念及有關特征闡釋。本部分包括“小產權房”的界定、法律規(guī)定、分類、入市困境及特征分析。第一，從“小產權房”含義及其與商品房的比較，得出“小產權房

3、”是普遍沒有符合國家相關法律法規(guī)和政策審批程序的農村集體土地房屋,因而未能獲得國家的認可；第二，闡述了“小產權房”的特點；第三，以建設土地的性質作為劃分標準，“小產權房”有農業(yè)用地上的“小產權房”與宅基地上的“小產權房”之分。
　　第二部分，闡述了“小產權房”產生的原因。本文將我國“小產權房”產生的原因分為了制度原因、社會原因和法律原因。文中提出“小產權房”產生的根源在于我國現有的二元制土地結構；分析了造成我國房地產市場出現眾多問

4、題的關鍵，即政府的房地產政策。著重分析了“小產權房”快速成長和當前法律法規(guī)的缺失、以及相關法律之間存在沖突是有著千絲萬縷聯(lián)系這一客觀事實?！靶‘a權房”的快速成長絕非是偶然現象，而是由我國當前的社會現實情況，以及多種社會因素共同促成的。出現此類現象，使不得不考慮并聯(lián)系當前群眾對住房的剛性需求和增收需求。政策失誤、公民的住房需求和農業(yè)人口增收這三大因素促使“小產權房”產生并快速成長。在本部分的最后提出其合法化的必要性分析。
　　第三部

5、分，論述了“小產權房”的迅猛發(fā)展、沖突以及障礙。該部分以我國法律法規(guī)的缺失、沖突等。詳細闡述了其入市的困境、現實情況等內容，更直觀的展現出“小產權房”的問題所在。
　　第四部分，對我國“小產權房”合法化的法理進行了分析。首先，從物權平等原則、保障農民合法權益以及推動城鄉(xiāng)住房保障體系的健全與完善的角度出發(fā),論證了“小產權房”合法化的必要性。其次，從憲法的角度給予“小產權房”流轉合法化的理由，即法律如果要對集體土地權能進行限制，那么對

6、國有土地也應該持相同的態(tài)度；“小產權房”出現的合理性，即“城鄉(xiāng)一體化”及共同富裕的目的；法律應有價值取向的平衡性；法律存在的合理性依據及其價值導向。社會平衡發(fā)展基礎上的法律價值考量，我國經濟已經進入了先富帶動后富的階段，經濟全球化的大背景下，農村與城市的共用發(fā)展是同等重要缺一不可的。此外，本部分還論述了“小產權房”合法化的重要作用。通過分析得出，“小產權房”是我國市場經濟活動下的必然產物；它的流轉也具有一定的合理性，其合理性主要體現在“

7、小產權房”的出現很大程度上解決了一部分老百姓的住房問題，滿足了人民群眾的剛性需求，因此，可以將其合法化作為一個改善民生的措施來借鑒?！靶‘a權房”價格低廉，省去了巨額的土地出讓金費用，降低房地產的成本，有效穩(wěn)定了增長過快的房價；有助于打破城鄉(xiāng)二元化結構、加快城鎮(zhèn)一體化的目標,也是我國加快推進新農村建設的應有之意；能有效促進“三農”問題的解決，增加農民收入，推動社會保障體系的發(fā)展與完善。
　　第五部分，“小產權房”的解決，即農村土地流

8、轉制度的設計和完善。主要從修改完善相關法律法規(guī)；完善對農村集體土地所有權制度和農村集體土地使用權流轉制度；采用不同政策，處理現有“小產權房”；建立和完善相關監(jiān)督、懲罰制度。
　　“小產權房”的存在滿足了住房需求，改善了民生，降低了房地產成本，能有效穩(wěn)定增長過快的房價；推動城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展；解決三農問題，增加農民收入等方面存在著一定的積極意義。面對“小產權房”存在的現狀，必須認清一個事實，想要解決“小產權房”問題并不是一件一蹴而就的