房地產經營與管理章

1、房地產經營與管理（第二版）,譚術魁 主編 李紅波 副主編,首都經濟貿易大學出版社,第六章 房地產項目建設管理,房地產項目建設管理是工程項目管理的一個類別，廣義的項目建設管理指從項目決策到項目建成交付使用的全過程的管理；狹義的項目建設管理是指項目在施工建造階段的管理。本章是指后者而論。項目建設管理是項目所有者站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的

2、系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調、監(jiān)督、控制、和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益的實現(xiàn)。房地產項目建設管理包括極其豐富的內容，其核心是項目管理模式的選擇和“三控制、兩管理、一協(xié)調”，即進度控制、質量控制、成本（投資）控制、合同管理、安全管理、組織協(xié)調。,第一節(jié) 房地產項目建設管理模式,一、業(yè)主全權管理模式二、“設計—施工—采購”的項目總承包管理模式三、監(jiān)理制度模式四、混合式項目管理模式,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,一、基本概念

3、進度控制，是在房地產項目建設的全過程中，進行計劃進度與實際進度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，及時采取措施糾正。進度控制的實施是指在既定工期內，按照事先制定的進度計劃實施，在執(zhí)行計劃過程中，經常將實際進度情況與計劃進度相比較，并找出進度偏差，通過對偏差產生的原因及影響工期目標程度的分析，監(jiān)督施工單位及時采取措施調整進度計劃并執(zhí)行調整后的進度計劃。在計劃執(zhí)行中不斷如此循環(huán)，直至實現(xiàn)既定的工期目標——項目竣工，或者在保證工程質量和不增加投資的條件下，縮

4、短施工工期，提前竣工。進度控制的對象是項目范圍內的工程活動，包括項目圖中各個層次的單元，上至整個項目，下至各個工作包，有時直到最低層次的工序。,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,二、進度控制的主要任務項目的實施進度，決定于設計所采用的總體規(guī)劃、外部協(xié)作條件、主體工藝流程、設備制造及安裝方式、主體建筑結構形式、施工方法等。進度控制的任務，包括方案的科學決策、計劃的合理編制和實施的有效控制等方面。方案的科學決策，是實現(xiàn)進度控制的先決條件計劃

5、的合理編制，是實現(xiàn)進度控制目標的重要基礎有效地實施控制，是實現(xiàn)進度控制的根本保證。事實上絕大多數(shù)工程項目都是限于一定的資源，在此基礎上采用控制技術合理地安排項目進度。進度控制的主要任務包括：確定房地產項目建設工期及施工中各階段的進度目標；審批施工單位的進度計劃，并對施工進度計劃及有關工程建設的計劃系統(tǒng)實施有效的控制；定期檢查工程建設的實際進度，并與計劃進度的目標進行比較并找出進度偏差；分析進度偏差產生的主要原因及對工期目標的影響程度，監(jiān)

6、督施工單位盡快采取相應措施調整進度計劃，以保證工期目標按期實現(xiàn)。,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,三、進度控制的范圍1．項目的各個組成部分2．項目建設的所有工作3．影響進度的各項因素4．項目的各個參與者,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,四、影響進度的因素分析1．施工單位的原因2．項目業(yè)主（項目經理部）的原因3．監(jiān)理單位的原因監(jiān)理單位在施工中下達不正確的指令，影響施工單位對施工進度計劃的有效執(zhí)行，造成工期拖延。4．不可抗

7、力因素自然災害，如地震、暴雨、洪水等不可抗拒的因素導致歇工，也會延誤工期。,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,五、進度控制的技術方法目前，建設項目進度控制的常用技術方法和工具主要有進度表控制法和進度控制的曲線比較法等。曲線比較法包括S型曲線比較法、“香蕉”曲線比較法、前鋒線比較法、橫道圖比較法、垂直圖比較法、計劃評審法、直方圖比較法、工作形象進度圖比較法、工程量計劃與形象進度綜合比較法等。,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,六、進度拖延

8、的事前防止和事后控制1．進度拖延的事前防止在房地產項目建設開始以后，首先要采取日常的進度控制措施，防止可以避免的、人為的進度拖延。 2．進度拖延的事后控制,第二節(jié) 房地產項目建設進度控制,七、三級進度管理體系1．進度管理體系的人員架構2．進度管理體系的貫徹途徑3．三級進度管理體系的工作流程,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,一、基本概念質量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準、設計

9、文件及工程合同中對項目的堅固、耐久、經濟、適用、美觀等自然屬性和技術性能的綜合要求。質量控制是對房地產項目建設過程中各項任務、技術活動的各種要素進行科學控制的過程，是項目管理機構為了項目質量符合國家或合同規(guī)定的質量標準、規(guī)范，所采取的一系列監(jiān)督、管理措施、方法和手段。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,房地產項目建設質量控制綜合指標：項目順利完成后，建筑產品或服務的質量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等；項目結構設計和施工的安全性和可靠性；所

10、使用的材料、設備、工藝、結構的質量及其耐久性和整個項目的壽命；項目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調性及建筑的可維護性、可檢查性等。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,二、質量控制的主要任務質量控制任務主要有對影響質量的各種作業(yè)技術和活動制定質量計劃和施工組織設計，即確立質量控制計劃和質量控制標準，嚴格地按照已確立的質量目標和施工組織設計實施，并在實施過程中進行連續(xù)的檢驗和評定處理不符合質量目標和施工組織設計的情況，及

11、時采取有效的糾正措施。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,三、建設質量控制的內容（一）項目決策階段質量控制包括審核項目選址報告、可行性報告和計劃任務書等內容。要保證選址合理，符合國家和地區(qū)規(guī)劃，使項目目標和水平具有合理性，并與其投資環(huán)境相協(xié)調。（二）項目設計階段的質量控制房地產項目的工程設計質量不僅直接決定項目最終所能達到的質量標準，也決定了項目實施的程序和費用。設計中的任何錯誤都會在計劃、施工、運行中擴展、放大、引起更大的失誤。

12、因此，必須重視設計階段的質量控制，嚴格協(xié)調和控制項目設計的各個方面。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,（三）項目施工階段的質量控制施工單位應對施工質量負責，在此階段的質量控制不僅要保證項目的各個要素，如材料、設備、工藝等符合規(guī)定要求，而且要保證項目整體及各個部分符合項目質量要求，達到項目預定的功能，使整個項目系統(tǒng)能夠經濟、安全、高效地運行。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,（四）項目竣工驗收階段的質量控制（五）項目運行階段的質量控制

13、在試運行階段進行質量跟蹤，定期進行系統(tǒng)檢查和監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，同時在運行中通過質量管理保證設備良好運轉。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,四、影響質量控制的干擾因素1．人為干擾因素包括決策失誤、計劃不周、指揮不當、控制協(xié)調不力、責任不清、行為有誤、技術水平差等。人為干擾因素是工程項目中最主要的干擾。2．材料干擾因素包括供應不及時，材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、質量等不合乎要求，價格不合理，材料試驗出現(xiàn)問題，材料使用不當?shù)取?/p>

14、3．機械設備干擾因素包括機械選型不當、供應不及時，維修保養(yǎng)不充分導致操作中出現(xiàn)故障，機械使用效率低，更新不及時，取費不合理等。4．施工工藝及方案干擾因素,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,5．環(huán)境干擾因素6．資金干擾因素資金不按時支付，數(shù)量不足、結算時拖欠等，是目前造成建筑市場混亂、影響企業(yè)正常運轉的主要因素之一。7．其它干擾因素如業(yè)主或政府新的要求與干預，或設計和計劃的不當需要頻頻修改，或當進度、投資和質量三大目標發(fā)生矛盾和

15、沖突，出現(xiàn)工期拖延、投資超支等情況時，都會造成對質量目標的干擾。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,五、質量控制方法、方式和措施（一）質量控制方法1．網絡技術2．目標管理3．統(tǒng)計資料分析4．專題報告和分析5．現(xiàn)場觀察,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,（二）質量控制方式根據(jù)工程特點在工程中主要采用的是日常巡視與重點檢查相結合；環(huán)節(jié)控制與“旁站監(jiān)理”相結合；實測實量與“抽樣試驗”相結合；口頭要求與“指令性文件”相結合等方式。,

16、第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,（三）質量控制措施工程監(jiān)理單位要嚴格按照《建設工程監(jiān)理規(guī)范》的要求，實行總監(jiān)理工程師負責制，根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務內容、服務期限、工程類別、規(guī)模、技術復雜程度、工程環(huán)境等因素有針對性地確定項目監(jiān)理機構組成，制定監(jiān)理工程程序，規(guī)范監(jiān)理人員的現(xiàn)場行為，通過組織措施、技術措施、經濟措施及合同措施來保證監(jiān)理工作質量。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,六、項目建設質量保證體系（一）質量控制目標分解和質量控制

17、系統(tǒng)結構把目標系統(tǒng)進行分解，按總目標程度分解，按工藝流程分解，從工序到工步，由部門到個人，形成具體的，清晰的、便于控制操作的單元體以及質量控制系統(tǒng)結構。（二）質量控制規(guī)劃在監(jiān)理合同簽訂以后編制的指導監(jiān)理機構開展監(jiān)理工作的綱領性文件，對工程各階段的質量控制有著明確的規(guī)劃要求。,第三節(jié) 房地產項目建設質量控制,（三）質量控制工作體系包括思想工作體系、組織機構保證體系和質量形成過程的控制體系三部分。（四）質量信息管理系統(tǒng)建立工程質

18、量信息管理系統(tǒng)，及時收集質量信息，實行質量控制與自動控制相結合，充分發(fā)揮計算機及控制軟件的作用，保證信息的準確性、有效性。,第四節(jié) 房地產項目建設成本控制,一、基本概念房地產項目建設成本是指項目開發(fā)建設全過程中所花費的全部費用。建設成本是房地產項目建設所發(fā)生的成本，包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、基礎設施費用、公共配套設施費用、管理費用、財務費、稅金等。,第四節(jié) 房地產項目建設成本控制,二、成本控制的主要任務成本控制的主要

19、任務是通過工程施工、設計變更與新增工程費控制及索賠處理等手段，努力實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資，包括編制成本計劃、審核成本支出、分析成本變化情況、研究成本減少途徑和采取成本控制措施等五個方面的任務。前兩個方面任務是對成本的靜態(tài)控制，是較容易實現(xiàn)的，后三個方面任務是對成本的動態(tài)控制，是很難實現(xiàn)的，不僅需要研究一般工程項目成本控制的理論和方法，還需要總結特定項目成本控制的經驗和數(shù)據(jù)，才能實現(xiàn)項目管理的動態(tài)成本控制。,第四節(jié) 房地產項目建

20、設成本控制,三、成本控制的內容房地產項目開發(fā)具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個房地產項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到竣工等階段。每個階段的內容不一樣，對成本控制的影響程度也不一樣，如表6-2，成本控制的方法也會不一樣。因此房地產項目建設成本控制需要分階段、分步聚，在技術上，經濟上，管理上要系統(tǒng)地采取措施。,第四節(jié) 房地產項目建設成本控制,,第四節(jié) 房地產項目建設成本控制,四、影響成本的因素分析⑴原成本計劃數(shù)據(jù)不準確，估

21、價錯誤，預算太低，不適當?shù)牟捎玫蛢r政策。⑵工程范圍增加，設計修改，功能和建筑質量標準提高，工作量大幅度增加。⑶外部原因，包括來自項目所有者或是上級主管部門的干預、陰雨天氣、物價上漲、不可抗力事件發(fā)生等。⑷實際管理中出現(xiàn)的問題，包括執(zhí)行了不恰當?shù)目刂瞥绦颍M用控制存在問題，產生了預算外開支；成本控制責任不明，實施者對成本沒有承擔義務，缺少成本方面的限額概念，又沒有節(jié)約成本的獎勵措施；采購了劣質材料，材料消耗增加，浪費嚴重；周轉資金占

22、用量大，財務成本高；合同中存在不利條款，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。,第四節(jié) 房地產項目建設成本控制,五、成本控制的措施項目建設成本的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。成本控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段和建設實施階段，把成本控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在項目建設中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益。,第五節(jié) 房地產項目

23、建設合同管理,一、基本概念合同管理是指依據(jù)合同規(guī)定對當事人的權利和義務進行監(jiān)督管理的過程。合同管理是包括合同前期策劃、招投標簽訂合同、合同審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等所有內容的廣義上的合同管理。,第五節(jié) 房地產項目建設合同管理,二、合同管理的主要任務確定工期、質量、價格三大目標，是合同雙方在工程中進行經濟合同的依據(jù)；規(guī)定合同雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，調節(jié)業(yè)主與承包商雙方

24、責權關系主要手段；履行合同、按合同辦事，是工程雙方的最高行為準則；建設項目合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目控制；工程雙方爭執(zhí)判定以合同作為法律依據(jù)，爭執(zhí)的解決辦法和解決程序由合同規(guī)定；業(yè)主通過合同分解和委托項目任務，實現(xiàn)對工程項目目標的監(jiān)控。,第五節(jié) 房地產項目建設合同管理,三、合同管理的主要內容1．合同總體策劃階段研究確定影響整個房地產項目建設、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定

25、工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關合同在內容、時間、組織及技術等方面的協(xié)調等。,第五節(jié) 房地產項目建設合同管理,2．合同的形成階段對招標文件、合同風險、投標文件等分析和合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題。3．合同執(zhí)行階段合同分析與解釋4．合同實施階段合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。,第五節(jié) 房地產項目建設合同管理,四、合同管理的措施

26、對于一個房地產項目開發(fā)建設，往往存在著幾十甚至上百家的施工單位或供貨商，其對應的合同結構非常復雜，不同合同之間存在著復雜的內在邏輯聯(lián)系，每個合同又具有合同策劃、合同簽訂、實施控制、合同變更、索賠管理、合同后評價等不同過程。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,一、基本概念房地產項目建設安全管理，是對建設項目從勘察設計到竣工驗收全過程的安全工作進行策劃、組織、指揮、協(xié)調、監(jiān)督控制和改進的一系列管理活動，目的在于保證建設工程的安全和建筑工人

27、的人身安全。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,二、安全管理的基本內容1．依據(jù)項目設計文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關行業(yè)和部門的法規(guī)、規(guī)程及合同文件，結合現(xiàn)場作業(yè)條件，檢查項目設計和施工的有關技術文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質等，發(fā)現(xiàn)問題及時向設計單位、監(jiān)理單位、承包商提出口頭或書面意見。2．當發(fā)現(xiàn)違反安全保護方面的有關規(guī)定，且出現(xiàn)嚴重后果時，要及時提出書面通知，警告以至勒令停工等。3．當安全保護與施工進度發(fā)生矛盾時，應

28、貫徹安全第一的原則，由項目經理負責做出調整項目進度的決定。4．項目經理部有關成員要參加有關的各種安全保護的分析與追查責任會議。5．分清事故責任，正確處理。若是由于有關當事人的責任所造成的損失和罰款，要由責任方負經濟賠償責任，不能列入建設投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預見和不可抗力等非責任事故，經調查認定，并按有關合同規(guī)定，單獨支付發(fā)生的相關費用。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,三、安全隱患辯識危險源辯識是利用科學方法對生

29、產過程中的危險因素的性質、構成要素、觸發(fā)因素、危險程度和后果進行分析和研究，并作出科學判斷，為控制由危險源引起的安全事故提供必要的、可靠的依據(jù)。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,（一） 危險源辯識的途徑1．危險單元的劃分在危險源的辯識中，首先應了解危險源所在的系統(tǒng)，既危險源所在的生產區(qū)域和場所。危險單元的劃分是危險源辯識的基礎工作，為危險源辯識、分析和預控創(chuàng)造條件。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,2．危險源的類型在建筑生產領域危

30、險源是以多種多樣的形式存在的，危險源導致事故可歸結為能量的意外釋放或有害物質的泄漏。根據(jù)危險源在事故發(fā)生發(fā)展中的作用把危險源分為兩大類，即固有危險源（第一類危險源）和人為危險源（第二類危險源）。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,（二）危險源辯識途徑在確定了危險單元后就可辯識具體的危險源，一般來說可從兩方面著手：1．根據(jù)系統(tǒng)內已發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安全隱患），然后找危險源。2．預測系統(tǒng)內可能發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安

31、全隱患），然后找危險源。通過查出的現(xiàn)實存在的危險源與辯識潛在的危險源，將危險源綜合匯總歸納后，得出危險單元后內全部的危險源。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,四、安全事故發(fā)生常見原因1．工人缺乏安全基本知識，不能夠判斷出己經存在的不安全條件。 2．工人明知存在不安全的條件還是繼續(xù)進行工作。 3．忽視了施工工作環(huán)境的內在危險而產生了不安全的行為。,第六節(jié) 房地產項目建設安全管理,五、安全管理的措施1．在設計上全面細致的考慮安全因

32、素。在項目的設計階段，就要注意安全方面的設計；在施工組織設計階段，選擇有安全防護措施的方案。2．采用新技術、新裝備加強施工安全防護，排除施工現(xiàn)場存在的危害和危害因素。3．制定嚴密的施工安全組織措施和安全紀律。4．嚴格按照施工規(guī)范和施工安全操作規(guī)程施工。5．加強直接進入施工現(xiàn)場的工作人員的安全防護措施。6．在險要地段或工點，設置安全預警系統(tǒng)和監(jiān)測系統(tǒng)。7．加強安全教育培訓，增強員工的安全意識，樹立安全第一的思想。8．健全各項

33、安全檢查制度，推行安全施工責任制。9．建立應對突發(fā)事件的應急系統(tǒng)，如救護系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。10．采取經濟手段，即安全抵押、風險金、傷亡賠償、工傷保險、事故罰款等。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,一、項目建設過程中的沖突分析（一）項目沖突的涵義項目協(xié)調管理，首先要從項目沖突著手。在項目環(huán)境中，沖突是不可避免的，是項目組織結構的必然產物，是項目的存在方式。項目沖突通常作為一種沖突性目標的結果在項目組織的任何層次都會發(fā)生，團隊成員在實施

34、個人和集體角色時，就要面對爭議、爭論、反對和智力斗爭的環(huán)境。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,（二）項目沖突的起因1．項目四大目標方面2．項目計劃與工作內容方面3．項目組織方面4．項目成員及團隊方面5．技術方面問題6．資源分配方面7．優(yōu)先權問題8．管理程序方面,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,二、沖突對項目建設的影響沖突是客觀的，沖突的利弊兩面性依賴于是否具備一個合適的沖突管理機制。傳統(tǒng)的觀念是害怕沖突，力爭避免沖突，消滅沖突

35、現(xiàn)代的觀念認為沖突是不可避免的，只要有人群的地方，就可能存在著沖突。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,沖突得不到及時處理就會對項目產生影響每個群體均把與之沖突的群體視為對立的一方，敵意會逐漸增加認識上產生偏見，只看到本群體的優(yōu)點和力量而看不到的缺點，對另一群體則只看到缺點和薄弱之處，而看不到優(yōu)點由于對另一群體的敵意逐漸增加，交流和信息溝通減少，結果使偏見難于糾正在處理問題時，雙方都會指責對方的發(fā)言，而只注意聽支持自己意見的發(fā)言。根據(jù)現(xiàn)代行為

36、學家的觀點，沖突對組織運行的影響有正反兩個方面，正面的影響是沖突可以提高組織的運行效率，反面則是阻礙工作進程,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,三、項目組織協(xié)調1．項目協(xié)調項目實施過程中，僅僅對參與者行為進行控制是不夠的，還應協(xié)調各個成員之間的關系，化解實施過程中的沖突。項目協(xié)調是指項目管理者為實現(xiàn)項目的特定目標，對項目內外各有關部門和活動進行調節(jié)，調動相關組織的力量，使之密切配合、步調一致，形成最大的合力，以提高其組織效率的綜合管理過程

37、。項目組織協(xié)調是指以一定的組織形式、手段和方法，對項目實施過程中的各種關系進行疏通，對產生的干擾和障礙予以排除的過程。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,2．項目協(xié)調的范圍和內容項目協(xié)調的范圍和內容有項目內部關系協(xié)調、項目外部的協(xié)調和實施過程中各階段的協(xié)調等多個方面。（1）項目內部關系協(xié)調。 （2）項目外部的協(xié)調。 （3）項目實施過程中的協(xié)調。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,3．協(xié)調的作用項目實施過程中的各種沖突、項目組織及參與者個體

38、非理性的行為需要協(xié)調。沖突是項目不和諧、不協(xié)調的根本原因，要解決沖突，處理好這些關系，就需要協(xié)調。協(xié)調是管理的重要職能，其目的就是通過協(xié)商和溝通，取得一致，齊心協(xié)力，保證項目目標的實現(xiàn)。無論內部或外部的協(xié)調，都是非常重要的，有學者稱協(xié)調為管理的本質〕。協(xié)調可使矛盾著的各個方面居于統(tǒng)一體中，解決它們的界面問題，解決它們之間的不一致和矛盾，使系統(tǒng)結構均衡，使項目實施和運行過程順利。,第七節(jié) 房地產項目組織協(xié)調,4．項目協(xié)調系統(tǒng)模型從理論上