城市住宅保有選擇影響因素研究——基于杭州的實(shí)證分析.pdf

1、二十世紀(jì)六十年代以來，隨著國外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，學(xué)者們認(rèn)識(shí)到研究住宅保有選擇的必要性，八十年代以后此類研究趨于廣泛和深入，為本文提供了豐富的理論基礎(chǔ)。但由于國內(nèi)外市場(chǎng)的差異，這些成果難以直接應(yīng)用于我國。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖起步較晚，但住房改革之后發(fā)展迅速，居民住宅保有選擇的問題也隨著市場(chǎng)的發(fā)展凸現(xiàn)出來。而多數(shù)針對(duì)我國城市進(jìn)行的研究，卻由于時(shí)間相對(duì)較早，所得結(jié)論在市場(chǎng)快速發(fā)展變化后已難以適用。因此，在理論和實(shí)踐上都需要重新對(duì)該問題進(jìn)行研究。

2、 本文在詳細(xì)歸納學(xué)者研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實(shí)際情況及訪談結(jié)果，初步確定了影響城市居民的住宅租買、投資行為的主要因子。研究過程中，共完成475份有效調(diào)查問卷。此外，本研究還利用了浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2003年對(duì)杭州居民住宅狀況調(diào)查的553份問卷。本文首先采用SPSS11.5中二元Logit模型分別分析出兩年的住宅保有選擇影響因素，并對(duì)所得結(jié)果進(jìn)行對(duì)比；其次應(yīng)用單因素方差分析，探討兩年中居民住宅消費(fèi)和投資行為的變化趨勢(shì)。

3、 本研究的主要結(jié)論和創(chuàng)新點(diǎn)主要集中在兩個(gè)方面：第一，構(gòu)建出當(dāng)前居民住宅租買選擇和投資選擇的影響因素體系。并通過兩年的對(duì)比分析得出影響因素的變化趨勢(shì)。對(duì)租買選擇影響因素的研究結(jié)果表明，居民性別、年齡、家庭收入、家庭人口數(shù)等始終是重要影響因素，而居民戶口和工作地域的束縛減小。對(duì)投資選擇影響因素的研究結(jié)果除表明家庭經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)住宅投資影響重大外，還表明了住宅投資者中外地投資客顯著居多這一事實(shí)。同時(shí)，我國原有住房制度也間接促進(jìn)了居民投資行為的發(fā)

4、生，具有房改房和繼承住宅的居民有較高的投資傾向。此外，不同投資行為的居民在年齡、家庭人口數(shù)和婚姻狀況等特征上也具有顯著的差異。第二，對(duì)兩年樣本的統(tǒng)計(jì)分析表明，2003年持有一套自有住宅的居民所占比例顯著高于2005年，而2005年住宅投資的比例及平均投資數(shù)目均顯著高于2003年。這一結(jié)果從某種程度上反映出兩年中房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可能造成了杭州居民的住宅持有量的兩極分化。雖然2005年宏觀調(diào)控抑制了新投資者的增加，但對(duì)于已發(fā)生的投資行為影響