應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)及應(yīng)用研究.pdf

1、收益法是房地產(chǎn)估價(jià)方法中出現(xiàn)和發(fā)展最早的一種方法，在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位，是國(guó)際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估基本方法之一。收益法的局限性在于應(yīng)用上技術(shù)要求高，在實(shí)際操作中，收益法存在凈收益的計(jì)算方法不統(tǒng)一和資本化率的確定不準(zhǔn)確以及收益年限的確定標(biāo)準(zhǔn)模糊等問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)資本化理論仍存在一定的缺陷，難以對(duì)實(shí)際操作進(jìn)行正確、有效的指導(dǎo)。由于收益法在理論和實(shí)際應(yīng)用方面的這些缺點(diǎn)，使得收益法作為一種適用于收益性或潛在收益性房地產(chǎn)的估價(jià)方法，實(shí)際運(yùn)用

2、較少，在估價(jià)中僅用市場(chǎng)法和成本法。因此有必要對(duì)應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的若干問(wèn)題開(kāi)展進(jìn)一步的研究。 根據(jù)馬克思平均利潤(rùn)率的理論，房地產(chǎn)投資能獲得該類房地產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)的情況是經(jīng)濟(jì)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，是最可能存在的，房地產(chǎn)的價(jià)格也應(yīng)該是這種情況下的價(jià)格，即：房地產(chǎn)的收益價(jià)格=房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這是檢驗(yàn)收益法合理性與實(shí)用性的標(biāo)準(zhǔn)?；诖藰?biāo)準(zhǔn)，通過(guò)廣泛調(diào)查應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的資料，結(jié)合對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律規(guī)定的分析，本文對(duì)收益法

3、中凈收益的求取、資本化率以及收益年限的確定等若干問(wèn)題進(jìn)行了研究和改進(jìn)，使收益法成為一種更臻完善的房地產(chǎn)估價(jià)方法。 收益法評(píng)估值的準(zhǔn)確與否，取決于凈收益、資本化率、收益年限、數(shù)學(xué)公式四大要素確定得準(zhǔn)確與否，是否與客觀實(shí)際相符合。房地產(chǎn)的凈收益的求取是一種預(yù)測(cè)過(guò)程，是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)的用途、所能獲取的收益率資料、市場(chǎng)客觀狀況等預(yù)測(cè)確定的?！坝惺找嫘浴睉?yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，

4、自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。年凈收益應(yīng)加上年折舊并扣除年追加的投資額，所以凈收益應(yīng)包含折舊。無(wú)論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來(lái)作為出租性房地產(chǎn)的總收益。在此基礎(chǔ)上，研究了資本收益率的實(shí)質(zhì)、構(gòu)成、影響因素以及我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定的資本收益率的確定的四種方法。 收益法是房地產(chǎn)估價(jià)基本方法之一，其核心是資本化理論。我國(guó)傳統(tǒng)

5、的資本化理論未考慮資本重獲率，其估價(jià)結(jié)果偏高，影響了收益法估價(jià)的準(zhǔn)確性。本文引入資本重獲率后，解決了再投資收益的歸屬問(wèn)題，排除了房地產(chǎn)資本化主流理論的估價(jià)偏差。研究認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限，或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來(lái)綜合考慮，并討論了我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定的確定收益年限的方法。 本文最后對(duì)改進(jìn)后的收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用作了實(shí)例分析，指出現(xiàn)行收益法的估價(jià)偏差確實(shí)存在，并證明了改進(jìn)后的收益