房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究趙永升

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究趙永房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究趙永升摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，國(guó)家的相關(guān)調(diào)控措施也相應(yīng)出臺(tái)，但在宏觀調(diào)控下仍然出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高、租房市場(chǎng)混亂等諸多問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)、民生事業(yè)緊密相關(guān)，無(wú)論是從改善民生角度看，還是維護(hù)金融安全、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度講，亟需建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。文章闡述了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵、系統(tǒng)梳理了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題、探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、長(zhǎng)效機(jī)制的對(duì)策和建議。下載關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；長(zhǎng)效機(jī)制；內(nèi)涵問題；對(duì)策建議一、引言近年來(lái)，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度日益高漲，不斷高漲的房?jī)r(jià)，讓居民擁有住房成為奢望。居民租房市場(chǎng)也是亂象叢生，目前國(guó)內(nèi)還沒有機(jī)構(gòu)性的房屋出租單位，居民租房的市場(chǎng)透明度缺乏，租房權(quán)益難以得到有效保障（鄧宏乾，2012）。面對(duì)不斷出現(xiàn)的問題，學(xué)界、政界對(duì)此眾說(shuō)紛紜。余凱（2008）提出房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果

3、不很理想，原因在于缺乏有效對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，不但要采取短期強(qiáng)力政策、更要建立長(zhǎng)期機(jī)制（中國(guó)行政管理學(xué)會(huì)課題組，2014；陳永杰，2014）。皮娟梅（2015）提出從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，闡述了構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵、必要性以及對(duì)策建議。朱莊瑞（2016）提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題，單純依靠自身和市場(chǎng)無(wú)法很好解決，只有建立完善的長(zhǎng)

4、期調(diào)控機(jī)制才能更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2016年底召開的中央工作會(huì)議、2017年初召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議以及2017年政府工作報(bào)告等重要會(huì)議和報(bào)告，都在強(qiáng)調(diào)：我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨很多突出問題，根源在于我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)性失衡，其中尤以房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡最為嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融w系的安全緊密聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施在一定程度上對(duì)穩(wěn)定我國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極作用，但要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)

5、展，需要構(gòu)建系統(tǒng)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控即只注重短期調(diào)控效應(yīng)，又缺乏調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的獨(dú)立性和穩(wěn)定性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)遇到下行壓力時(shí)，放松房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸政策，經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)又加大房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從屬于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，未能在本質(zhì)上建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效獨(dú)立運(yùn)行的機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是系統(tǒng)性的改革，既包含具有時(shí)效性、差異性的短期市場(chǎng)調(diào)節(jié)，又包含能引

6、導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制（唐明，2015）。長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)將更能體現(xiàn)戰(zhàn)略性和全面性，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)、面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的形勢(shì)下，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，需要進(jìn)行包括戶籍制度、土地制度、住房金融、稅收體系和銷售各占到一半的比例。特別是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租賃房屋從供給側(cè)方面表現(xiàn)出十分短缺的情況?，F(xiàn)有租賃體系下，租賃者權(quán)益難以得到有效保障，住房租賃者缺乏討價(jià)還價(jià)的能力，租金價(jià)格不透明。租賃者

7、也未能享受捆綁在戶籍上的子女教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，不能享受同城鎮(zhèn)居民相同的福利待遇。進(jìn)城農(nóng)民工住房困難，不能享受城鎮(zhèn)住房保障服務(wù)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問題突出。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展，在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)資源配置的綜合作用下，整體市場(chǎng)秩序局面正在逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范化，但是目前仍存在很多突出問題。開發(fā)商在利益驅(qū)使下，囤積土地延期開發(fā)或轉(zhuǎn)手倒賣、改變土地用途、改變建筑容積率等問題仍很突出；開發(fā)商提前預(yù)售五證不齊全的期房，以認(rèn)購(gòu)、排

8、號(hào)等手段變現(xiàn)收取購(gòu)房者定金，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序；個(gè)別開發(fā)商勾結(jié)中介等機(jī)構(gòu)炒作住房市場(chǎng)價(jià)格，誤導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期，損害消費(fèi)者的知情權(quán)。發(fā)布虛假銷售信息和廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者；已捆綁銷售或附加條件等方式，強(qiáng)迫消費(fèi)者接受價(jià)格等行為。四、構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建議1.保障房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)保持調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控方法的獨(dú)立性，并有所區(qū)別于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控措施。宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方法主要以貨幣政策、財(cái)政政策為主，調(diào)控目標(biāo)主

9、要是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融安全；房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控主要方法以戶籍政策、土地政策、稅收政策等為主，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展、以及滿足不同收入階層住房需求為主最終目標(biāo)。如果實(shí)現(xiàn)不了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的獨(dú)立性，那么房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)偏離市場(chǎng)本身，偏向宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)。金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式日益嚴(yán)峻，再加上近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型面臨重重困難，國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的穩(wěn)增長(zhǎng)就成為首要目標(biāo)。在此背景下，也帶

10、來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀控偏向穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，偏離了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)控方向。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之間也發(fā)生變動(dòng)，缺乏政策調(diào)控的獨(dú)立穩(wěn)定性。例如，2008年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)還是調(diào)控房?jī)r(jià)，下半年金融危機(jī)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之松動(dòng)。2009以來(lái)隨著國(guó)家四萬(wàn)億投資的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控又從穩(wěn)增長(zhǎng)回歸到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。只要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控從屬于經(jīng)

11、濟(jì)宏觀調(diào)控的局面，保持調(diào)控政策的獨(dú)立穩(wěn)定性，才能從本質(zhì)上構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。2.推進(jìn)城鄉(xiāng)戶籍和土地制度綜合性改革。戶籍制度涉及的方方面面比較多，調(diào)整戶籍改革就要從教育、工作就業(yè)等諸多方面進(jìn)行關(guān)聯(lián)性調(diào)整，真正調(diào)整戶籍制度就要從社會(huì)制度的方方面面入手，統(tǒng)籌土地制度、就業(yè)政策、財(cái)政稅收等方面著手進(jìn)行。建立以就業(yè)制度改革為基礎(chǔ)，以戶籍制度改革為抓手，以土地利用制度改革為支撐保障，逐步形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制和機(jī)制。構(gòu)建起相關(guān)制度