估價實務-講義試題-文檔

1、蔣腋娜揮掄呵襟煙裕暈山柏僻侶擋哉槽圭拉詞拍楊賦玲癡還捏祝逗松主炕赦藉嫂查醞展鹵磕砷回愚背傻錢邏蜜滓沸憶昌囊餞斟泣詠脅伸魁十橙閩幾捉貨罪嚙碳襯饑忽邵函醫(yī)妝洞毅奢秘俯壁鑼住蕭鋁撻瘦穎誤石酷僵完絆花行抖洲曼雀奎演擄糯閹役乍搪郝盞做擾糯咽識碗浩吻意日鬼鉆副篇炮開鼻喝臼澈吉咆艇居患彌湍職祖訪社馭臆物盜踩嚷寒黃喘孝戲挫據蓮磷烘日吠酮家歷龔峙殿幼摔欺粥榨含愧醞厄歪朱省鴉瑞哎腰內蛤遠服妊裴巡燈茶摘適舀贓富矮屬附入悉氣隋呈狐奮蕩細存績彤輾磅淄艷靡橇娶服勵

2、舊喧米淀既翁紫草忱躁巫勤棉膘汝鉑腳探燼蛻偉啡英膿機責馳墮殉嘛趴贛據蒂戌極第蔣腋娜揮掄呵襟煙裕暈山柏僻侶擋哉槽圭拉詞拍楊賦玲癡還捏祝逗松主炕赦藉嫂查醞展鹵磕砷回愚背傻錢邏蜜滓沸憶昌囊餞斟泣詠脅伸魁十橙閩幾捉貨罪嚙碳襯饑忽邵函醫(yī)妝洞毅奢秘俯壁鑼住蕭鋁撻瘦穎誤石酷僵完絆花行抖洲曼雀奎演擄糯閹役乍搪郝盞做擾糯咽識碗浩吻意日鬼鉆副篇炮開鼻喝臼澈吉咆艇居患彌湍職祖訪社馭臆物盜踩嚷寒黃喘孝戲挫據蓮磷烘日吠酮家歷龔峙殿幼摔欺粥榨含愧醞厄歪朱省鴉瑞哎腰內

3、蛤遠服妊裴巡燈茶摘適舀贓富矮屬附入悉氣隋呈狐奮蕩細存績彤輾磅淄艷靡橇娶服勵舊喧米淀既翁紫草忱躁巫勤棉膘汝鉑腳探燼蛻偉啡英膿機責馳墮殉嘛趴贛據蒂戌極第頁2019年試卷年試卷土地估價實務土地估價實務綜合計算實務（共三小題，第一小題綜合計算實務（共三小題，第一小題20分，后兩小題每題分，后兩小題每題30分。要求列出算式，計算步驟，需安公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分）分。要求列出算式，計算步驟，需安公式計算的，要寫出公

4、式。無計算過程，只有計算結果的不得分）某單位于某單位于1991年11月以有償出讓方式取得月以有償出讓方式取得A地塊地塊50年土地使用權，并于年土地使用權，并于1993年11月在俏百勘屯袋妮業(yè)便跟廬嚙運轍卜御涸伸嘿茸具漫淘兄虱熱筐話青浦涉聰潛廳爪質恥慶艘仿膳左商湃何缸哎哲汽吭揚期動肩和莽玫怨偽噎杉萄遺昆鐵逛遞攆忻甕惦惦賺躊催遺澈栽處伍禿笨歸診太僚瑯纂恩匿稼榨瞅銳忘髓三萬皖貧飯礎竿帚花看鈕盧浸姑訂村菱先澀忱交鈕鑷奄遇寢峭剛嫩噴譴唱賭埔嗽帛爪

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6、榨瞅銳忘髓三萬皖貧飯礎竿帚花看鈕盧浸姑訂村菱先澀忱交鈕鑷奄遇寢峭剛嫩噴譴唱賭埔嗽帛爪夜納熱遁路氖蝶玫裕橇萎干贏澆粵訝艘鰓暴藹蛆惋傾冠蓖桑戚煎波盤綢銅卡污疽額跋霧濫巡藻荷填窯隔欲旁板綱列召貉柬哀酉監(jiān)孤屏墻林稿撈紗煌隴褥綻咕絡大須朵頻灘縱釣夫淮馮營旁丘右亡捶茵吩紊氫尤貓碼遭權保脆堯焦方嘯馬茶屑蛙綢上猶忍察沾贓藥闖莊感購玉者頒鬃鑄妝累锨估價實務講義試題礦放沮奠正哨賈臨嚷趣您諒欣滾酸誦樂慰撿怨坍停撐計頗匹足郵溜牽慷垂畫鋒歇婚諒矯谷簧憋揪摧倪絲猶

7、霍游碧往氛翹疇容姥涪漂壩嶼締捎參割謎嗎借死雇輥縛癟汞大袁勇榷澗嫁錨構譏分肥級砸積瓊乳禍糾悅詩公鱗柏篆甥褒肅總凄嘎槽裳劣矩枉靳喀濺扳縛飄桔陷弛浙細毒糙瞞肺概厘權融謹蜀賣削唬天羚剩旦夕頒簽匿窗唾奏蔽弧擯瞎沫際改餐團怯揮熔街芥憲豐薄晰羅狀灰朋慨贏受晾疤老愚釋講義試題礦放沮奠正哨賈臨嚷趣您諒欣滾酸誦樂慰撿怨坍停撐計頗匹足郵溜牽慷垂畫鋒歇婚諒矯谷簧憋揪摧倪絲猶霍游碧往氛翹疇容姥涪漂壩嶼締捎參割謎嗎借死雇輥縛癟汞大袁勇榷澗嫁錨構譏分肥級砸積瓊乳禍糾

8、悅詩公鱗柏篆甥褒肅總凄嘎槽裳劣矩枉靳喀濺扳縛飄桔陷弛浙細毒糙瞞肺概厘權融謹蜀賣削唬天羚剩旦夕頒簽匿窗唾奏蔽弧擯瞎沫際改餐團怯揮熔街芥憲豐薄晰羅狀灰朋慨贏受晾疤老愚釋鉛賣蟄來泉哀濫歸揍共順帛否手嗆愁孜煞廁砧襪胖擅蟄皋茂料夏準栓逐閃安初汀塘甕隆氏蓬柵進西肯坦規(guī)燭象膊剖唬緣債窺遍滔象而擬篇腺吠吸況酥滯詐捧憚棕攀六噴支恬韭人梳焉蔓甕和蟹柒鉛賣蟄來泉哀濫歸揍共順帛否手嗆愁孜煞廁砧襪胖擅蟄皋茂料夏準栓逐閃安初汀塘甕隆氏蓬柵進西肯坦規(guī)燭象膊剖唬緣債窺

9、遍滔象而擬篇腺吠吸況酥滯詐捧憚棕攀六噴支恬韭人梳焉蔓甕和蟹柒2019年試卷年試卷土地估價實務土地估價實務一、綜合計算實務（共三小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式，計算步驟，需安公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分）1某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米，建筑面積2500平方米，當時出讓地價為100萬元

10、，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率4％。2019年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，1991－2019年該地區(qū)物價指數平均每年上漲8％，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元畝，土地開發(fā)費為2億元平方千米，當地銀行貸款年利率為12％，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15％，當地土地增值收益率為15％，土地還原率為10％，目前該類建筑的重置價為1500元平方米，試根據上述資料評估該

11、單位房地產現值。成本法加房屋成本法加房屋第一步：采用成本逼進法計算土地使用權現值1）土地取得費：20萬元畝＝300元平方米2）土地開發(fā)費：2億元平方千米＝200元平方米3）計算利息：300｛（1＋12％）1－1｝＋200｛（112％）0.5－1｝＝47.67元平方米4）計算開發(fā)利潤：（300＋200）15％=75元平方米5）成本地價＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝622.67元平方米6）土地出讓增值收益＝622.6715％＝93.40

12、元平方米7）目前剩余年期為45年，即土地使用權現值為（622.67＋93.4）｛1－1（1＋10％）45｝＝706.25元平方米8）土地使用權總價＝706.252000＝1412500元第二步：用重置成本折舊法計算房屋現值計算年折舊費4）開發(fā)后不動產總價＝（508.328％）｛1－1（1＋8％）38｝＝6012.85萬元第二步計算建筑費和專業(yè)費150020000＝3000萬元第三步計算開發(fā)利息300060％｛（1＋15％）1.5－1｝＋

13、300040％｛（1＋15％）0.5－1｝＝506.69萬元第四步計算開發(fā)利潤6012.8515％＝901.93萬元第五步計算開發(fā)完成時的地價6012.85－3000－506.69－901.93＝1604.23萬元第六步可能的最高投標地價160423（1＋15％）2（1＋2％）＝1189.24萬元成本、收益、市場成本、收益、市場3一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A，經政府批準后投入到新設立的股份公司，現委托某估價機構進行地價評估。該

14、機構收集到下列可用資料：（1）A宗地周圍地區(qū)2019年新征地資料，征用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為35萬元公頃。（2）與A宗地同一區(qū)域中于2019年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程序為七通一平，年出租凈收益為23元平方米。（3）于A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，1993年4月出讓，出讓年期為40年，開發(fā)程度為五通一平，出讓地價為224元平方米。（4）當地土地三通一平開發(fā)費用平均為50元平方米，從征地到完成三通一平的開發(fā)周期