房屋租賃法律風險及防范對策

1、..1房屋租賃的法律風險及防范對策房屋租賃的法律風險及防范對策一、無效租賃合同的法律風險一、無效租賃合同的法律風險按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無

2、效合同。以下介紹幾種常見的法律風險1、未經竣工驗收的房屋出租的法律風險某房產公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進入后對大廈進行了裝修。幾個月后，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產公司返還其已經收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經查，房產公司系大廈的建設單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續(xù)。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見書》未簽發(fā)。法院認為，依照我國《

3、建筑法》的規(guī)定，工程未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件房產公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續(xù)，承租方對房屋進行裝修后，也未辦理消防驗收手續(xù)，根據我國《消防法》的規(guī)定，消防未經驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據《合同法》的規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規(guī)定，應認定為無效。律師建議：現(xiàn)

4、實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效..3中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。我們認為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中。因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。1、房屋修繕責任承擔的法律風險房屋修繕責任是指

5、在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務，以免日后發(fā)生糾紛。律師建議

6、：應將“承租人過錯”進行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責任條款中，以減少不必要的爭議。2、承租人裝修改變房屋構造后的法律風險《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。現(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造(當然不涉及主體結構安全)，但由于對改變房屋構造的后果雙方約定不足，造成維修責任不