房屋承租人優(yōu)先購買權制度之反思.pdf

1、本文對我國現(xiàn)行法上房屋承租人對租賃房屋的法定優(yōu)先購買權制度歷史沿革、實踐困境及價值功能進行了評析與反思，但不涉及出租人與承租人之間約定的優(yōu)先購買權。
　　 《民法通則意見》、《合同法》等現(xiàn)行法對房屋承租人法定優(yōu)先購買權發(fā)生要件、行使、行使效果的規(guī)定頗為粗疏，以致對該制度的性質(zhì)、效果存在多種分歧的認識、解釋，司法實踐對此制度的適用則顯得越來越困難。
　　 本文分三部分來闡述我國的該制度。
　　 首先，對房屋承租人優(yōu)

2、先購買權的法律性質(zhì)進行介紹，并作出判斷。本文認為，先買權人可依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約，無須出賣人同意，但此形成權附有停止條件，必須等出賣人出賣標的物給第三人時才能行使。附條件形成權說比較符合承租人先買權的涵義。此處所附兩個條件皆應為行使條件，而非成立條件。先買權并非成立于出賣人出賣標的物給第三人時，而是成立于基礎法律關系有效成立之時。
　　 其次，對承租人優(yōu)先購買權制度在實踐之中的困境作出闡述。司法實

3、踐中，由于有關對承租人優(yōu)先購買權制度的規(guī)定十分簡略，造成不同法院對優(yōu)先購買權糾紛作出完全不同的判決，嚴重損害了司法的權威性。目前唯一的、相對較為詳盡的《民法通則意見》第118條也被最高院廢止了，更加加劇了該制度在司法實踐的適用過程中的混亂程度。
　　 再次，對此制度的價值進行了檢討。認為承租人優(yōu)先購買權制度是在特定環(huán)境下應急之舉，并非源于原有社會習俗，而在房地產(chǎn)市場日益活躍的現(xiàn)階段，既妨害了效率和交易安全，損害了出賣人和第三人的