我國城鎮(zhèn)化對房價影響分析.pdf

1、近年來快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化已成為我國經濟發(fā)展的必然趨勢，城鎮(zhèn)化對房地產價格的影響日益顯著。研究城鎮(zhèn)化進程對房價的影響，把握房價變動規(guī)律，促進城鎮(zhèn)化與房地產市場協(xié)調發(fā)展，進而推動區(qū)域經濟建設與社會發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。本文從城鎮(zhèn)化對房價影響的整體性規(guī)律和區(qū)域性差異兩方面進行研究。
　　首先，理論部分利用收集的有關數(shù)據給出了1978年-2013年我國城鎮(zhèn)化的變化趨勢;計算了2005-2013年全國商品房平均價格，揭示了該段時間全國商品房

2、價格的變動情況;接著通過計算31個省市在該時間區(qū)間房地產平均價格初步分析了相應時間段房地產價格的區(qū)域差異;最后給出了體現(xiàn)房價與城鎮(zhèn)化關系的2005-2013年全國房價與城鎮(zhèn)化率趨勢的聯(lián)動圖，說明了城鎮(zhèn)化與房價變動存在一致性
　　其次，實證部分本文認為各地區(qū)房地產價格會相互影響，即房價存在空間關聯(lián)性，分析城鎮(zhèn)化對房價影響時應將該因素納入考慮?；谠撚^點，文章先采用2005年-2013年各地區(qū)商品房平均銷售價格數(shù)據，以2005年為基期

3、的商品價格指數(shù)進行平減，計算各年份的Moran指數(shù)及該期間平均房價的Moran指數(shù)。驗證了房價的全局空間自相關性和局域空間自相關性。在此基礎上將空間自相關性納入考慮，選取2013年各地區(qū)商品房平均銷售價格、城鎮(zhèn)化水平、土地購置價格、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入和房地產投資額指標平減后取對數(shù)，分析城鎮(zhèn)化對房價影響的整體性規(guī)律。該過程先引入普通線性回歸模型，觀察模型殘差是否具有空間自相關。結果顯示殘差中未含自相關性，因變量的空間自相關可能被自變量

4、解釋。因此，為了將該性質作為影響房價的內生變量帶入模型使研究結果更符合實際，接著用以上變量分別建立空間滯后模型和空間誤差模型進行模型對比，通過拉格朗日函數(shù)及AIC準則確定選取空間滯后模型，以此揭示城鎮(zhèn)化與房價的數(shù)量關系。接下來考慮空間異質性。這部分針對上述變量建立地理加權回歸模型，通過R軟件編程求解各變量的變系數(shù)值，顯示城鎮(zhèn)化對房地產的地區(qū)性差異。最后對上述分析做出以下結論:
　　我國各地區(qū)的房地產價格存在空間全局自相關性，模型中