存量住房稅基批量評估中的交易日期調整系數研究.pdf

1、近年來,我國存量住房市場發(fā)展迅速,由于地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、戶型適中等原因,存量住房受到了市場的歡迎,交易量不斷放大,個別大城市存量住房交易規(guī)模已經超過增量住房市場,成為了住房市場主要的交易類型。然而,在存量住房交易過程中,納稅人往往簽訂“陰陽合同”,故意低報成交價格,造成稅收大量流失。因此,我國開展了應用評估技術加強存量住房稅收征管工作。
　　本文的研究對象為存量住房稅基批量評估中的交易日期調整系數。在存量住房稅基批量評估

2、中,采用的方法主要為市場法中的間接比較法,通過運用兩次直接比較法,結合批量評估系統(tǒng),一次性、大批量地評估應稅住房在估價時點的計稅價值。由于交易日期的不同,存量住房所處的市場狀況可能會發(fā)生變化,進而導致房價波動。評估時,應將由于市場狀況的不同對房價造成的影響做出調整,這一調整稱為交易日期調整,采用的調整系數稱為交易日期調整系數。本文針對市場數據條件的不同,將交易日期調整系數的確定方法歸結為房價指數法、房價變動率法、長期趨勢法及監(jiān)測點法等確

3、定方法,指出房價指數法在確定交易日期調整系數中有著重要的作用。
　　本文詳細地介紹了房價指數的初等編制方法和質量調整型編制方法,提出了我國存量住房價格指數編制方法的改進思路。在采用初等編制方法的基礎上,引入質量調整型編制方法的思想,細分行政區(qū)域和存量住房類型,設立標準存量住房,統(tǒng)一數據樣本的品質特征,確保參與編制房價指數的數據同質可比,由此編制出分類的房價指數。本文還分析了房價指數不同形式之間存在的內在關系,得出了更加適用于確定交

4、易日期調整系數的指數形式。最后,本文以河南省洛陽市為實證研究對象,利用經改進的房價指數編制方法編制得出洛陽市“分行政區(qū)域、分住房類型”的房價指數,并且同國家統(tǒng)計局發(fā)布的洛陽市二手住宅價格指數進行對比分析,認為本文編制的房價指數更加符合地方實際,針對性更強,編制方法更加科學。通過列舉案例,對利用房價指數確定交易日期調整系數做了具體說明。經過實證效果分析,認為本文以房價指數確定的交易日期調整系數結果準確,經交易日期調整后的評估價格與真實交易