物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)研究

1、<p>　　物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)研究</p><p>　　摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供

2、幫助。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù) </p><p>　　作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。 </p><p>　　中圖分類號：D920.4文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0592（2013）08-076-02 </p><p>　　物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年

3、來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。 </p><p>　　一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述 </p><p><b>　?。ㄒ唬┖x </b></p><p&g

4、t;　　所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進行消防管理以及小區(qū)治安的維護。 </p><p><b>　　（二）性質(zhì) </b></p><p>　　目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義

5、務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費者權(quán)益保護法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。 </p><p><b>　?。ㄈ﹥?nèi)容 </b></p><p>　　1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不

6、當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。 </p><p>　　2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護安全防

7、范措施正常運作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護小區(qū)秩序和安全。 </p><p>　　二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析 </p><p>　　（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定 </p><p>　　1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二

8、是實施了法律禁止的違法行為。 </p><p>　　2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。 </p><p>　　3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身

9、的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。 </p><p>　　4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了

10、果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。 </p><p>　　如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確

11、診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。 </p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析 </p><p>　　1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事

12、實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 </p><p>　　2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公

13、司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。 </p><p>　　3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補充責(zé)任，以此

14、維護業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　其實上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補充賠償責(zé)任。 </p><p>　?。ㄈI(yè)主范圍的界定 </p><p>

15、;　　業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害時，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國對業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因為當(dāng)前社會的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應(yīng)進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國臺灣地區(qū)

16、以“住戶”界定業(yè)主的范圍。 </p><p>　　三、近年來業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析 </p><p>　?。ㄒ唬┫嚓P(guān)法律法規(guī)尚不完善 </p><p>　　我國針對物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經(jīng)驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)

17、，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業(yè)強行進入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。 </p><p>　?。ǘ┌踩Ｕ狭x務(wù)解釋與歸責(zé)不明 </p><p>　　雖然我國法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對這項義務(wù)作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機制對義務(wù)

18、的闡述比較表面化，對其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒有安裝防盜窗，在沒有關(guān)窗的情況下家中財物被盜，此時的責(zé)任到底應(yīng)由誰承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。 </p><p>　?。ㄈ┪飿I(yè)公司的實權(quán)有待增強 </p><p>　　雖然《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時采取有效措施的權(quán)利，但是這項規(guī)定過于寬泛和形式化，導(dǎo)致其

19、在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應(yīng)對措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時才不得已出手，最終業(yè)主因失血過多死亡。 </p><p>　?。ㄋ模┪飿I(yè)人員素質(zhì)較低 </p><p>　　從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時，由于路面較滑導(dǎo)致摔

20、傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級。這是因為大部分物業(yè)人員并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。 </p><p>　　四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對策 </p><p>　　（一）明確物業(yè)公司

21、的性質(zhì) </p><p>　　優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規(guī)則原則，制定收費標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實中的物業(yè)管理工作。 </p><p>　　（二）提高合同的可行性和操作性 </p><p>　　物業(yè)管理合同是業(yè)主切實享受安全保障服務(wù)的另

22、一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理條例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。 </p><p>　　（三）完善管理制度，加強日常管理 </p><p>　　物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進的管理理念和經(jīng)驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強化日常管理，定期對區(qū)域內(nèi)的

23、設(shè)施進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。 </p><p>　　（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利 </p><p>　　權(quán)利是落實自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險度。同時國家還應(yīng)督促公安等部門加強與物業(yè)公司的合作，

24、要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報警系統(tǒng)，便于其及時得到相關(guān)部門的援助，確保小區(qū)安全。 </p><p>　?。ㄎ澹┨岣呶飿I(yè)人員綜合素質(zhì) </p><p>　　物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要?？梢詫嵭懈偲干蠉徶?，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識、服務(wù)意識，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物

25、業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。 </p><p>　　總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對安全保障義務(wù)的服務(wù)對象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。 </p><p

26、><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù).浙江師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011（2）. </p><p>　　[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）. </p><p>　　[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).