混合型房地產(chǎn)項目投資決策的模型研究與方案優(yōu)化.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，它是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，促進國民經(jīng)濟良性循環(huán)的一個重要方面。改革開放以來，伴隨著宏觀經(jīng)濟的高速增長和持續(xù)發(fā)展，迎來了我國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與繁榮時期，房地產(chǎn)業(yè)所能創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著眾多房地產(chǎn)投資企業(yè)。但是與此同時，房地產(chǎn)獨特的性質(zhì)也決定了房地產(chǎn)投資具有開發(fā)周期長、投資風險大的特征，只有科學地進行投資分析與方案決策，才能獲得較為理想的投資績效。 根據(jù)我國房地產(chǎn)投資的情況來

2、看，房地產(chǎn)項目類型可以分為單—型(開發(fā)地塊上只建造某一特定類型建筑)和混合型(開發(fā)地塊上建造兩種以上類型建筑)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，大項目混合型房地產(chǎn)已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營方向。 針對混合型房地產(chǎn)投資項目，其投資決策程序一般可以分為兩個階段：第一階段是單項目房地產(chǎn)投資決策階段(即各混合型項目內(nèi)部規(guī)劃階段)；第二階段是多項目房地產(chǎn)多準則評價排序階段(即各混合型項目之間評價排序階段)。在這兩個決策

3、階段中，混合型房地產(chǎn)項目內(nèi)部規(guī)劃是房地產(chǎn)多項目投資決策的基礎，它的合理與否，將直接影響到后階段多項目投資的決策與實施效果。 然而，從現(xiàn)在的研究情況來看，國內(nèi)外學者大都重視對第二階段的研究，即如何對已定的多個房地產(chǎn)投資項目進行評價與排序，從而為決策者提供科學的決策依據(jù)。目前已經(jīng)有許多其它領域的先進決策方法運用到多項目房地產(chǎn)投資決策中，比如層次分析法、模糊評價法、灰色系統(tǒng)決策評價法、專家系統(tǒng)評價法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡法等。在已有的國內(nèi)外研

4、究文獻中，很少有涉及到對單個房地產(chǎn)投資項目內(nèi)部方案的規(guī)劃與決策，即對房地產(chǎn)投資第一階段的科學研究較少。當前，我國房地產(chǎn)投資企業(yè)同樣也重視后期對多個既定投資項目的比較和選擇，而對前期單個投資項目內(nèi)部方案的科學制定重視程度不夠，這樣很難保證最終實施的項目方案的合理性與科學性。因此，本文旨在對混合型房地產(chǎn)項目的投資決策第一階段進行研究，筆者希望通過本文的研究，能夠給房地產(chǎn)企業(yè)提供一個具體直觀的前期制定單個投資項目內(nèi)部方案的模型，并且用成熟的算

5、法去實現(xiàn)方案的優(yōu)化，從而對房地產(chǎn)企業(yè)最終的投資成功起到一定的作用。 本文在對混合型房地產(chǎn)項目投資決策的模型研究與方案優(yōu)化的過程中，綜合運用了層次分析法、熵值法、運籌學和改進粒子群算法，并且通過VC++編程進行分析。首先，在分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)投資決策存在的現(xiàn)實問題的前提下，確定了以混合型房地產(chǎn)項目的投資決策作為本文的研究對象；其次，對房地產(chǎn)投資的影響因素進行深入了解，在借鑒已有的研究成果的基礎上，建立評價混合型房地產(chǎn)

6、項目投資決策效果的指標體系；接著，將定性分析與定量分析相統(tǒng)一，綜合考查多目標權重的確定方法，結合層次分析法和熵值法來確定各評價指標在投資決策中所占的綜合權重，并在此基礎上利用運籌學的知識建立非線性規(guī)劃的投資決策模型；然后，由于決策模型中存在多個變量和多個約束，考慮到滿足多個變量同時變化對目標函數(shù)的影響，引入能以較大概率收斂到全局最優(yōu)解的改進粒子群算法，并且用VC++編程實現(xiàn)方案的優(yōu)化；最后，以一個具體的混合型房地產(chǎn)投資項目為例，利用建立

7、的模型與算法程序得到優(yōu)化的方案，再對比項目實際已經(jīng)制定好的方案，檢驗模型與算法的正確性與適用性。 通過本文的深入研究與分析比較，可以得出如下重要結論：(1)影響混合型房地產(chǎn)投資決策最關鍵的技術經(jīng)濟評價指標分別是利潤、凈現(xiàn)值、投資收益率以及動態(tài)投資回收期，因此在進行投資決策分析過程中要結合房地產(chǎn)市場的多方信息，主要研究影響其關鍵評價指標的因素：(2)本文所建立的決策模型與算法程序合理有效，有助于混合型房地產(chǎn)項目的投資商或決策者從市