我國房地產泡沫的分析和防范.pdf

1、從17世紀開始，西方國家陸續(xù)發(fā)生泡沫經濟事件，如1636～1637年荷蘭的“郁金香熱”、1719～1720年英國的“南海泡沫”事件以及18世紀在巴黎“密西西比泡沫”事件。本世紀90年代初日本泡沫經濟的破滅，直接導致了日本經濟自1991年以來進入衰退狀態(tài)。1997年亞洲經濟危機，對東南亞各國甚至全球經濟都產生了極大的危害。在日本的泡沫經濟和亞洲經濟危機中，房地產是泡沫經濟的主要載體之一的觀點已經得到了公認。在中國，1992～1993年發(fā)生

2、了海南省房地產泡沫事件，房地產價格暴漲暴跌，對海南省甚至全國房地產業(yè)都產生了很大的負面影響。 當前，對我國房地產泡沫的研究已經受到了廣泛的重視，因為無論是我國專家學者還是我國政府都對我國當前房地產市場投資過熱、房地產價格暴漲的現(xiàn)象感到擔憂。我國國內對泡沫經濟的研究主要開始于20世紀90年代初，一開始大多停留在對金融泡沫現(xiàn)象的定性描述上，大約到了20世紀90年代中后期，國內一度出現(xiàn)了對金融泡沫理論的研究熱潮。在這些研究中，主要是介

3、紹國外的泡沫數(shù)學模型，并用來分析我國證券市場上的股市泡沫、日本泡沫經濟和亞洲經濟危機等現(xiàn)象，而對我國房地產泡沫的研究相當少，對我國房地產泡沫實證研究則更是缺乏。 本文著重以實證的方法來研究我國房地產泡沫，采用理論與實踐相結合的方法對我國自1991～2004年的房地產泡沫狀況進行判斷。首先，本文介紹了房地產業(yè)的屬性和我國房地產業(yè)的發(fā)展歷程，接著對國內外房地產泡沫方面的理論研究和房地產泡沫爆發(fā)機制進行了介紹和分析，之后，回顧了泡沫經

4、濟的歷史事件并歸納了泡沫經濟的危害性。在實證分析中，首先確定了判斷我國房地產泡沫的一組指標，通過功效函數(shù)將不同量綱的各指標實際值轉化為無量綱的功效系數(shù)，然后將同度量的功效系數(shù)綜合起來，得到綜合評價值即房地產泡沫預警系數(shù)，以此作為判斷我國房地產泡沫的依據(jù)。為進一步證明這些指標確實是房地產泡沫的合理的影響因素，本文采用計量分析的方法進一步將各指標和房地產價格進行了回歸分析。最后在得出我國當前房地產市場存在泡沫的結論后，詳細地分析了當前我國房