近期我國城市住宅價格波動與政府宏觀調控.pdf

1、自我國1998年城鎮(zhèn)住宅實行商品化以來，為了提升城鎮(zhèn)居民對住房的購買能力，政府實行了貨幣補償、住房補貼、住房公積金制度等措施，加之隨著經濟發(fā)展而來的居民收入的不斷增長，增強了居民對住宅的購買力。但近幾年我國住宅價格上漲過快，其漲幅甚至超出了居民收入的增幅，從而使得居民對住宅的購買能力呈相對下降趨勢。 由于住宅的價格波動對整個國民經濟的運行和社會的穩(wěn)定有著重要影響，自2005年3月以來，政府通過一系列宏觀調控措施，來遏止房地產業(yè)投

2、資增長過快及房價上漲過快的勢頭，并取得初步成效，但隨著時間的推移，政策效力逐漸減弱。 就房地產市場而言，住宅價格是我國政府當前宏觀調控關注的重要指標，也是宏觀調控的重點所在。因此，對近期城市住宅價格波動與政府相關宏觀調控手段及政策效果進行研究，有助于更好的了解我國房地產市場存在的問題，正確把握調控的時機和方向，對于保持房地產市場健康發(fā)展乃至整個國民經濟的健康發(fā)展都有著重要的意義。 住宅作為房地產的一種類型，屬于居住類房地

3、產，以服務人類居住為主要目的，它包括普通住宅、高級公寓和別墅等。住宅具有不可移動、價值量大、形成過程復雜和生產周期長的特性。住宅市場是目前房地產市場中最主要的市場，具有不完全競爭的市場的特性。表現(xiàn)為：第一，交易價格和交易信息多為不公開，因此信息是不充分的；第二，住宅區(qū)位的差異導致住宅商品不可能完全同質；第三，土地資源的稀缺性以及房地產投資大和回收期長，限制了廠商的自由進入。 住宅價格專指房地產市場中住宅的價格，即住宅成交額與成交

4、面積的比值。這里專指市場化條件下的住宅交易價格。由于住宅具有不可移動、價值量大、形成過程復雜和生產周期長的特性，住宅價格具有即時價格和過程價格雙重屬性。其中，過程價格表示住宅商品形成過程中的成本水平(該成本將會成為交易價格形成的最低經濟界限)，受供求關系等住宅商品自身價值以外因素影響。即時價格表示住宅商品交易中交易雙方實際達成交易的價格，受市場供求狀況、競爭程度、消費者的偏好和經營策略等因素影響。在住宅價格形成的過程中，首先表現(xiàn)為過程價

5、格屬性，其次才表現(xiàn)為即時價格屬性。住宅價格是即時價格和過程價格的統(tǒng)一。此外，城市住宅價格水平與住宅所在城市的經濟、文化和社會結構有很大的關系。 由于住宅市場是不完全競爭市場，這使得該市場具有很多不同其他商品市場的特性。在這種市場運行機制下，城市住宅價格也具有自身的特征，表現(xiàn)為層次性、政策性等。 住宅價格不是固定不變的，政治、經濟、行政、社會、自然及其它等因素，或者直接影響或者通過影響其部分成本而間接導致住宅價格的起伏變化

6、， 有關住宅價格理論與實踐研究的文獻非常豐富，據(jù)筆者總結，國內外房地產理論界關于商品住房價格的形成有以下四種觀點：(1)以生產價格為基礎形成住宅價格，(2)以購房者的支付能力為制約條件形成住宅價格，(3)以供求平衡為條件形成住宅價格，(4)住宅價格由住房存量價格和住房服務價格兩方面構成。 以上各觀點立足的角度不同，側重點不同，得到的結論不盡相同。第一種觀點側重于從供給角度考慮，以馬克思的價值理論為基礎；第二種觀點側重于從

7、需求角度考慮；第三種觀點是以往分析中用得作為廣泛的，從供求兩方面考慮，比較全面周到，這也將是筆者展開分析的角度。 由上述觀點在研究中衍生出了以下幾種理論模型：以馬克思主義的價值理論為基礎的C+V+M模型、存量——流量模型和住宅服務流量模型、單一的市場均衡模型、蛛網(wǎng)滯后調節(jié)模型和Hedonic住宅價格模型。 從經濟學的角度分析，住宅價格是由住宅需求和住宅供給共同決定的，在供給和需求的均衡點達到住宅的均衡價格。在現(xiàn)實生活中，

8、城市住宅價格還受其他諸多因素的影響，但這些因素的影響作用是通過改變供求關系實現(xiàn)的。因此，城市住宅價格形成原理和均衡價格原理是相同的。 城市住宅的供給價格是指在特定時間內，房地產開發(fā)商所愿意且能夠出售的一定數(shù)量的住宅的最低價格。住宅供給價格基本是按成本理論進行的，一般認為：住宅價格=住宅成本+合理利潤+稅金。盡管存在地區(qū)差異，全國住宅開發(fā)成本和稅費懸殊較大，但構成住宅價格的項目是類似的，主要有土地成本、勘察設計費、建筑安裝工程費、

9、建設工程配套費、小區(qū)基礎設施建設費、政府行政性收費、財務費用、管理費、稅金、利潤等10項。在這10個子項中，在同一個城市里，影響住宅價格的主要因素是土地成本、建安工程費和利潤三項。 城市住宅的需求價格是指特定時間內，消費者對一定數(shù)量的特定住宅所愿意且有能力支付的最高價格。影響住宅需求價格的因素是多方面的，主要有國民收入水平、家庭年收入、城市化水平、消費結構及人口規(guī)模及結構等。 1998年，頒布了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)

10、住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)，其主旨是取消福利分房，使新建住宅全面走向市場，國家不再負責城鎮(zhèn)居民的分房問題，從此以后，所有住房的獲得必須通過房地產市場，或買或租，視個人經濟能力而定。從此，我國房地產業(yè)開始迅猛發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件迅速提高。住宅的購買成為人們生活中的最大支出，有關房屋的話題成為最熱門的話題。 筆者通過對近期我國城市住宅市場的供應情況進行分析，發(fā)現(xiàn)盡管我國住宅市場有3萬余家開發(fā)商

11、，但真正構成實質性競爭的只有同在一個區(qū)域內的相鄰的若干開發(fā)商，所以我國的住宅市場不是表面上看起來的自由競爭市場而是具有強壟斷性的市場。在這種市場下，價格合謀是我國住宅市場的典型特征。具體來講，我國的價格合謀通常采取價格領袖制的方式，即由第一家在該區(qū)域開發(fā)的開發(fā)商(領導者)首先定價，后來者跟隨領導者的價格。此外，房地產開發(fā)商為牟取最大利潤，偏重高檔商品住宅的供應，忽視低價位的商品房的投資，從而造成我國住宅市場供給結構不合理。 通過

12、近期我國城市住宅市場的需求情況分析，發(fā)現(xiàn)由于供給受自然條件的限制以及政府以需求制定土地供給計劃，所以雖然供給與需求共同決定了價格，但是需求對我國住宅市場價格的形成起決定性作用。 2004年以來，我國許多城市出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象。在房價上漲比較快的地方，伴隨著商品房結構的不合理，中低價位、中小戶型房屋嚴重供不應求，房價上漲與投機性購房相互推動等許多問題。這些問題帶來了生產資料的價格上漲，涉及到普通居民居住權益的保障，既影響國民經

13、濟的健康發(fā)展，也涉及到社會的穩(wěn)定。我國政府為保證國民經濟健康發(fā)展、保障普通居民居住權益、穩(wěn)定社會和防范金融風險，通過一系列措施對住宅市場進行了宏觀調控。 政府運用土地、金融、稅收等一系列政策對市場上投資、投機、炒房等行為進行有效控制，宏觀調控措施取得初步成效。但由于住房結構性矛盾仍沒有得到根本解決，投資投機性需求以及被動性需求反彈壓力依然存在，部分地區(qū)房價仍上漲較快，市場秩序仍有待規(guī)范。筆者在最后一部分展望了下一步宏觀調控的重點