土地增值稅征稅范圍

1、土地增值稅征稅范圍土地增值稅征稅范圍土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。(一)征稅范圍的一般規(guī)定1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。所謂國有土地使用權，是指土地使用人根據(jù)國家法律、合同等規(guī)定，對國家所有的土地享有的使用權利。土地增值稅只對企業(yè)、單位和個人等經(jīng)濟主體轉讓國有土地使用權的行為課稅。對屬于集體所有的土地按現(xiàn)行規(guī)定須先由國

2、家征用后才能轉讓。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定征用集體土地，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉讓。自行轉讓集體土地是一種違法行為，應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質上屬于政府憑借所

3、有權在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。所謂地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。如廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、住宅、地下室、圍墻、煙囪、電梯、中央空調、管道等。所謂附著物是指附著于土地上、不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)植物及其他物品。上述建筑物和附著物的所有者對自己的

4、財產依法享有占有、使用、收益和處置的權利，即擁有排他性的全部產權。稅法規(guī)定，納稅人轉讓地上建筑物和其他附著物的產權轉讓，取得的增值性收入，也應計算繳納土地增值稅。換言之，納入土地增值稅課征范圍的增值額，是納稅人轉讓房地產所取得的全部增值額，而非僅僅是土地使用權轉讓的收入。3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。具體地，不征土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況:(1)房產所有人、土地使

5、用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接瞻養(yǎng)義務人的行為。(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會，以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織口(二)征稅范圍的若干具體規(guī)定1.以房地

6、產進行投資、聯(lián)營對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。但對以房地產作價入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。2.合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉讓的，屬于征收土地增值稅

7、的范圍。3.企業(yè)兼并轉讓房地產在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。4.交換房地產交換房地產行為既發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍D但對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。5.房地產抵押在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移產權來確定是否征收土地增值稅。以房地產抵債而發(fā)生房地產產

8、權轉讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。6.房地產出租房地產出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產產權的轉讓，不屬于征收土地增值稅的范圍7.房地產評估增值房地產評估增值，沒有發(fā)生房地產權屬的轉讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。8.國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物國家收回或征用雖然發(fā)生了權屬的變更原房地產所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規(guī)定，可以免征土地增值稅。9.土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否