住宅開發(fā)前期策劃及投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)開發(fā)商愈來愈重視項目前期的策略研究，對具體住宅開發(fā)項目進行科學(xué)決策急需理論指導(dǎo)。住宅開發(fā)前期策劃、投資決策及風(fēng)險管理策略研究成為非常重要的研究課題和實際應(yīng)用價值。岡此本論文結(jié)合實際需要對這方面來進行研究，主要分為六個部分。 第一、分析了住宅開發(fā)投資決策相關(guān)因素，包括供給閃素、需求因素、市場交易狀況、其他相關(guān)因素等。分析各因素對住宅市場的影響及與住宅開發(fā)投資風(fēng)險收益的相關(guān)性。 第二、討論了房地產(chǎn)市場預(yù)測的常用方法，重點介紹

2、了常用并有效的德爾菲法、專家會議法和回歸分析法。探討了需求預(yù)測、市場供應(yīng)預(yù)測的方法。項目選擇應(yīng)重點分析項目土地獲取方式、獲取成本，通過對待開發(fā)項目進行綜合分析比較，進行項目選擇。 第三、住宅開發(fā)前期策劃從市場供需、項目分析入手對住宅項目進行市場定位，希望項目的設(shè)計和開發(fā)建立在客觀、理性的市場基礎(chǔ)之上；結(jié)合該項目固有條件對規(guī)劃設(shè)計提出具體建議，令項目的設(shè)計更能迎合市場的發(fā)展趨勢。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)從市場出發(fā)，確定項目的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計細節(jié)

3、，其中戶型設(shè)計均要注重細節(jié)，以人為本、以市場為本，以合理實用為原則。 項目總體定位是在以上市場及項目全面分析完備的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商對項目規(guī)劃發(fā)展的設(shè)想，確定項目的總體定位及各功能的整合要點，為后面設(shè)計方案部分提供依據(jù)。項目發(fā)展主題定位是確定項目發(fā)展主題，為規(guī)劃設(shè)計提供總的原則。項目功能定位主要包括項目在整個片區(qū)中所擔(dān)負的主要功能以及項目內(nèi)部各主要物業(yè)類型的定位。項目價格定位從市場需求、項目成本、競爭對手的價格三個方面分

4、別決定了項目定價的上、下限和定價范圍。 將規(guī)劃主題進行細化，吸引項目既定的目標(biāo)消費群的關(guān)注，提煉項目賣點，對項目的營銷方面提出具體建議，實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計方案從圖紙到市場的操作性升華。 第四、住宅開發(fā)項目投資決策存在于獲得土地、規(guī)劃、設(shè)計、施工及銷售、經(jīng)營等工作中。房地產(chǎn)投資的決策過程就是房地產(chǎn)投資者在多種投資機會中優(yōu)選出最優(yōu)的投資方案。開發(fā)商必須在投資決策過程中注重靈活度和可調(diào)節(jié)性，在項目決策階段就考慮投資時間地點、規(guī)模、功能、

5、方式的靈活調(diào)節(jié)問題等，以便可以在不同時點對投資方案決策進行動態(tài)調(diào)整。 項目推廣策劃包括推廣方案確定、推廣工具及推廣費用預(yù)算、推廣時機及推廣策略、定價策略、銷售策略、入市時機分析、銷售分析、銷售策略調(diào)整等。 財務(wù)評價的主要工作內(nèi)容主要是通過計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利能力進行分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 第五、選用住宅開發(fā)投資與住宅二級

6、市場銷售的量、價為評價指標(biāo)計算參數(shù)，分別計算其與GDP的比值，作為反映住宅市場與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性的評價指標(biāo)。選取住宅新開工面積、新批準(zhǔn)預(yù)售面積、空置面積為評價指標(biāo)計算參數(shù)，分別計算其與實際需求量即銷售面積的比值作為反映住宅市場供給的評價指標(biāo)。選用住宅售價的總價與家庭年均收入比、住宅售價單價與居民消費價格增長率差、住宅銷售面積增K率與人口增長率差作為反映住宅市場需求的評價指標(biāo)。選用住宅預(yù)售面積與新批準(zhǔn)預(yù)售面積比、住宅竣工面積

7、與銷售面積比、住宅三二級市場銷售面積比作為反映住宅市場均衡及景氣程度的評價指標(biāo)。 重點探討了住宅市場發(fā)展評價指標(biāo)的止常浮動區(qū)間及理想值，結(jié)果參見表7.5。 第六、住宅開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理分析了系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險。住宅開發(fā)安全設(shè)定及風(fēng)險規(guī)避首先要分析整體市場。選取各住宅市場發(fā)展評價指標(biāo)，跟蹤計算各指標(biāo)值，加以綜合分析，判斷其是否在正常浮動區(qū)間。根據(jù)分析，對住宅項目開發(fā)投資進行決策定位，并對其各項收益指標(biāo)進行測算，最后作出

8、投資決策。 當(dāng)以上選取的各項指標(biāo)都在正常浮動區(qū)間時，住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，具備投資開發(fā)潛力；當(dāng)以上選取的各項指標(biāo)小部分不在正常浮動區(qū)間時，應(yīng)具體分析不正常指標(biāo)的具體情況，分析其對待開發(fā)項目的影響，如果影響較小，可以繼續(xù)開發(fā)；當(dāng)以上選取的各項指標(biāo)大部分不在正常浮動區(qū)間時，住宅開發(fā)市場風(fēng)險較大，應(yīng)著重考慮項目的風(fēng)險控制，暫緩開發(fā)或采取其他風(fēng)險管理措施：只有當(dāng)市場仍然存在一定的需求量，而該項目競爭優(yōu)勢明顯，特點突出，通過精心策劃，有機

9、會獲得開發(fā)利潤時，才可以繼續(xù)開發(fā)。 風(fēng)險管理的核心是風(fēng)險的處理，風(fēng)險處理的主要方法有風(fēng)險的回避、風(fēng)險的排除、風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁、風(fēng)險的保留等。 住宅開發(fā)企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，必須要有品牌策略。無論在項目選擇、前期策劃、工程建設(shè)、銷售及管理等環(huán)節(jié)，均應(yīng)以市場為導(dǎo)向。只有這樣，才能最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 本論文研究的創(chuàng)新點在于通過住宅開發(fā)投資決策相關(guān)因素分析、住宅市場發(fā)展指標(biāo)分析，對住宅市場進行分析預(yù)測，分析住宅市場發(fā)展趨勢；確定住宅開發(fā)