

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領
文檔簡介
1、內容目錄1.非標不一定是隱性負債,隱性負債也不一定是非標...........................................................32.如何從財務報表估算房企隱性負債......................................................................................32.1.明股實債....................
2、..........................................................................................................32.1.1.集團層面的明股實債:永續(xù)債、優(yōu)先股、可轉債等“其他權益工具”..32.1.2.并表項目公司的明股實債:........................................................
3、...........................32.2.非并表子公司負債..............................................................................................................42.2.1.方法一:對外擔保.......................................................
4、............................................42.2.1.方法二:長期股權投資乘以綜合杠桿倍數(shù).........................................................62.3.記入其他應付款、長期應付款、其他流動負債、其他非流動負債等科目的有息負債62.3.1.其他應付款.........................................
5、.......................................................................62.3.2.長期應付款................................................................................................................72.3.3.其他流動負債............
6、...............................................................................................72.3.4.其他非流動負債.......................................................................................................72.4.特殊項
7、目..............................................................................................................................72.4.1.股權優(yōu)先購買權:偽裝成期權形式的回購義務.................................................72.4.2.處置投資性房地產(暗
8、中附帶回購協(xié)議)..........................................................72.5.隱性負債的支付剛性..........................................................................................................82.6.如何測度房企的長期償債能力................
9、.........................................................................83.如何估算非標負債總規(guī)模:..................................................................................................93.1.方法一:通過信托業(yè)保障基金反推..............
10、...................................................................93.2.方法二:通過公司認購的劣后級推算.............................................................................9圖表目錄圖1:主流房企對外擔保規(guī)模.....................................
11、.....................................................................5不過資本公積不全是由于明股實債產生的,也有因為定向增發(fā)或者正常的溢價增資產生的。部分公司會在資本公積的附注里面披露“因少數(shù)股東增資引起的資本公積”或者“其他資本公積”。由于明股實債融資到期后溢價回購少數(shù)股權時要沖減資本公積,因此這一部分的存量數(shù)額普遍不大,甚至可能是負值。少數(shù)股東權益也不一定全部都是
12、由于明股實債產生的,也有真實的跟其他房地產企業(yè)合作開發(fā)產生的。由于房企通過明股實債形式進行融資的時候,往往在結算利潤之前就將信托、資管、私募基金等金融機構持有的少數(shù)股權溢價回購了,因此這部分少數(shù)股東權益往往不產生少數(shù)股東損益。如果某個房企少數(shù)股東權益占凈資產的比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤的比例,則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑。不過也要考慮到少數(shù)股東損益和凈利潤由于是交房的時候才能結算,存在一定的滯后性。因此只有當兩個比值差距特別
13、大的時候,可以將其作為一定的參考。我們假設D房企的少數(shù)股東權益為m,凈資產為e,少數(shù)股東損益占凈利潤的比例為k。我們假設因為明股實債產生的少數(shù)股東權益為x億元,則因為真實合作開發(fā)產生的少數(shù)股東權益為mx億元,真實的凈資產是ex。我們假設真實合作開發(fā)產生的少數(shù)股東權益占真實凈資產的比例,應該與少數(shù)股東損益占凈利潤的比例接近,即:(mx)(ex)=k解得x=m?1?(?)當然,這只是一個估算,核心思想是希望從少數(shù)股東權益m當中,盡可能地將真
14、實合作開發(fā)產生的少數(shù)股東權益剔除掉,從而盡可能還原出明股實債產生的少數(shù)股東權益x。這里面蘊含了一些假設,比如假設每一份真實的少數(shù)股東權益產生利潤的能力是相同的。此外,這里沒有考慮凈利潤和少數(shù)股東損益結算滯后的問題,如果要考慮這個問題,我們也可以用一些其他指標來替代k,比如用(1克而瑞銷售權益比例)來替代k,或者用(1第t年的拿地權益比例)來替代k,假設所分析的資產負債表是T年的,則t可以取T1或者T2。當然這些都只是估算,完全準確的計算
15、是不可能的。當然,如果某些房企克而瑞銷售權益比例一直接近100,該房企又沒有在非房地產板塊跟其他公司合作的話,那么可以認為幾乎全部的少數(shù)股東權益都是明股實債了。2.2.非并表子公司負債隨著房企合作拿地開發(fā)項目的情況越來越多,房企有越來越多的項目公司沒有并表,而是體現(xiàn)在合并報表中的長期股權投資當中。我們無法看到非并表子公司詳細的負債結構,這種情況下我們可以用兩種方法來估計非并表子公司的有息負債當中歸屬于上市公司的部分:(1)參考對外擔保的
16、金額(這是最狹義的口徑)(2)用長期股權投資乘以一個綜合的杠桿倍數(shù)估算2.2.1.方法一:對外擔保非并表子公司在融資的時候,出資方可能會要求上市公司對其進行擔保。因此我們就可以從對外擔保中看出一些表外負債的端倪。不過并不是所有的非并表子公司負債都由上市公司進行擔保,因為除了連帶責任擔保之外,還有抵押、差額補足等其他增信方式,根據(jù)房企和銀行或者其他金融機構之間的強勢關系不同,可能會采取不同的增信方式,由上市主體進行擔保的僅僅是非并表子公司
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 眾賞文庫僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 從財務報表分析房地產行業(yè)特征
- 房地產行業(yè)專題研究房企融資動態(tài)更新
- 房地產公司財務報表
- 房地產行業(yè)房企融資全渠道透視錢流進房地產了
- 房地產行業(yè)重讀房企直接融資路徑
- 房地產行業(yè)地產債專題004,宏觀調控視角下的房地產政策周期~20年房地產調控史全復盤(下)
- 上市房地產公司財務報表分析
- 房地產行業(yè)規(guī)模與杠桿,重點房企2018年中期資產負債表拆分
- 房地產企業(yè)負債經營風險控制淺析
- 房地產上市公司財務報表分析.pdf
- 地產模型房地產項目投資估算及財務分析
- 房地產行業(yè)專題報告當前房地產融資渠道和形勢
- 房地產行業(yè)信用研究系列二發(fā)債房企戰(zhàn)略布局,你該知道那些事
- 房地產行業(yè)財務風險分析
- 房地產行業(yè)專題報告本輪房地產調控的回顧、反思和展望
- [學習]房地產項目財務投資估算——講座
- 房地產業(yè)負債期限結構的治理效應研究
- 淺議基于負債率高的房地產企業(yè)財務風險控制策略
- 2019年房地產行業(yè)投資策略行業(yè)發(fā)展回歸理性,房企估值有待修復
- 2019年房地產行業(yè)投資策略行業(yè)發(fā)展回歸理性,房企估值有待修復
評論
0/150
提交評論