簡(jiǎn)介：1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同第一章總則第一條本合同雙方當(dāng)事人出讓方___________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）受讓方___________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法和國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，通過(guò)友好協(xié)商，訂立本合同。第二條甲方依據(jù)法律和本合同規(guī)定出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。地下資源、埋藏物均不在土地使用權(quán)出讓范圍。第三條乙方根據(jù)本合同受讓的土地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受到國(guó)家法律保護(hù)；但不得進(jìn)行中華人民共和國(guó)法律所不允許的活動(dòng)。乙方負(fù)有依法合理開發(fā)、利用、保護(hù)土地的義務(wù)。第二章定義第四條本合同所使用的特定詞語(yǔ)定義如下1“地塊”指本合同項(xiàng)下甲方向乙方出讓土地使用權(quán)的范圍，即本合同第五條界定的范圍。2“總體規(guī)劃”指經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)的_________開發(fā)區(qū)域的土地利用和開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃。3“成片開發(fā)規(guī)劃”指依據(jù)總體規(guī)劃編制的，經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)的在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的具體布置、安排，以及開發(fā)后土地利用方案。4“公用設(shè)施”指依照成片開發(fā)規(guī)劃對(duì)地塊進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，建成的供排水、供電、供熱、道路、通信等供公共使用的設(shè)施。第三章出讓地塊的范圍、面積和年限第五條甲方出讓給乙方的地塊位于___________________________。（見附件_________地塊地理位置圖，略）。第六條第五條所指地塊總面積為_________平方米。第七條本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓年限為_________年；自取得該地塊中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證之日起算。第四章土地用途第八條本合同項(xiàng)下的出讓地塊、按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建立一個(gè)以開辦和經(jīng)營(yíng)工業(yè)項(xiàng)目（建設(shè)項(xiàng)目）為主的工業(yè)區(qū)（綜合區(qū)），亦準(zhǔn)許_________％用地開辦一些與之相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施。（注根據(jù)具體情況定）。第九條本合同附件土地使用條件是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。乙方同意按土地使用條件使用土地。第十條在出讓期限內(nèi)，如需改變本合同第八條規(guī)定的土地用途和土地使用條件，應(yīng)當(dāng)取得甲方同意，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。3本合同的規(guī)定。第二十四條土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)。第二十五條本合同項(xiàng)下的全部或部分地塊使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行本合同。第八章土地使用權(quán)抵押第二十六條乙方有權(quán)將本合同項(xiàng)下全部或部分地塊余期使用權(quán)向一個(gè)或數(shù)個(gè)抵押人作出一個(gè)或數(shù)個(gè)抵押。抵押人與抵押權(quán)人簽定的抵押合同不得違背中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。每一抵押所擔(dān)保的債務(wù)必須是乙方為開發(fā)本合同項(xiàng)下地塊所承擔(dān)的債務(wù)。第二十七條乙方在作出抵押______日前應(yīng)通知甲方。乙方在抵押合同簽字后______日內(nèi)應(yīng)將抵押合同，以及由此獲得的經(jīng)公證的期票（或貸款協(xié)議）及有關(guān)附件正本送交當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T，申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押登記。依照有關(guān)規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得被抵押土地使用權(quán)的抵押權(quán)人或第三人，應(yīng)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后______日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。第二十八條依據(jù)第二十七條而取代乙方抵押權(quán)人或第三人，享有并承擔(dān)合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。第九章期限屆滿第二十九條本合同規(guī)定的使用年限屆滿，甲方有權(quán)無(wú)償收回出讓地塊的使用權(quán)，并無(wú)償取得地塊建筑物及其他附著物所有權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。第三十條本合同規(guī)定的使用年限屆滿，乙方如需繼續(xù)使用該地塊，須在期滿______天前向甲方提交續(xù)期申請(qǐng)書，并經(jīng)甲方同意在確定了新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件后，簽訂續(xù)期出讓合同，并重新辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。第三十一條本合同存續(xù)期間，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出讓地塊的使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。第十章不可抗力第三十二條任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不負(fù)責(zé)任。但應(yīng)在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。第三十三條遇有不可抗力的一方，應(yīng)在______小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件或電報(bào)（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后______日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報(bào)告。第十一章違約責(zé)任第三十四條如果一方未履行本合同規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第三十五條如果由于甲方的過(guò)失而致使乙方對(duì)該地塊使用權(quán)占有的延期，甲方應(yīng)賠償乙方已付出讓金_______％的違約金。第三十六條乙方在該地塊上未按開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)繳納已付出讓金_______％的

簡(jiǎn)介：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，見下表級(jí)增值額與扣除稅率速算扣除數(shù)項(xiàng)目金額的比率（％）系數(shù)（％）1不超過(guò)50％的部分3002超過(guò)50％100％（含）的部分4053超過(guò)100％－200％（含）的部分50154超過(guò)200％的部分6035土地增值稅在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計(jì)算難免會(huì)出現(xiàn)失誤，用EXCEL則能很輕松解決這個(gè)問(wèn)題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個(gè)前提，即財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)有效證明，且利息金額不超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。第一步建立EXCEL工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目、允許扣除項(xiàng)目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。第二步輸入公式在F2單元格輸入“＝（C2D2）5”，代表房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除（如上述假設(shè)不存在，只需把5變?yōu)?0％，且“財(cái)務(wù)費(fèi)用”變?yōu)椤?”即可）；在G2單元格輸入“＝（C2D2）20％”代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％扣除；在H2單元格輸入“B2C2D2E2F2G2”，此公式用于計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目之和；在I2單元格輸入“A2H2”，此公式用于計(jì)算土地增值額；1采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)2采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)付款方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)3采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)4采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)④采取基價(jià)保底價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱地理位置編號(hào)數(shù)量單價(jià)金額手續(xù)費(fèi)等5將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)6以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)2視同銷售行為的收入確認(rèn)1下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈(zèng)贊助廣告樣品職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)③將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)2視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利潤(rùn)權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)說(shuō)明預(yù)售收入““銷售收入政策““執(zhí)行掌握3稅率5可以利用的稅收政策財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知財(cái)稅字2003016號(hào)“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán)以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額“

簡(jiǎn)介：土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分陜西豐瑞律師事務(wù)所羅民，楊安榮摘要土地與地上建筑物在物理形態(tài)上不易分割，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系也十分密切。目前，我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間法律關(guān)系的規(guī)范，采用的是“房地一體”的立法原則。但是，實(shí)踐中有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)主體與建筑物所有權(quán)主體不一致的情況；此時(shí)，兩種權(quán)利之間的法律關(guān)系就會(huì)變得比較復(fù)雜。在土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中，該問(wèn)題表現(xiàn)得更加突出和多樣。鑒于此，筆者對(duì)土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分進(jìn)行了探討，期望能為實(shí)踐提供有益的參考。本文首先對(duì)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系進(jìn)行了必要的研究，并在此基礎(chǔ)上對(duì)地上建筑所有權(quán)的歸屬進(jìn)行分析；進(jìn)而結(jié)合實(shí)踐，就土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中遇到的與地上建筑物處分相關(guān)的案例和法律問(wèn)題進(jìn)行探討；最終得出結(jié)論實(shí)踐中分析和解決問(wèn)題應(yīng)以“房地一體”為主要原則和出發(fā)點(diǎn)。土地是城市賴以存在和發(fā)展的載體與物質(zhì)基礎(chǔ)，1國(guó)內(nèi)外在城市化和城市建設(shè)過(guò)程中都十分重視城市土地的合理利用與管理。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模越來(lái)越大；在此過(guò)程中，土地資源于土地與房屋或地產(chǎn)與房產(chǎn)的關(guān)系，3但根據(jù)上述定義可知房屋是典型的建筑物，因此本文暫將地上建筑物與地上的房屋不作區(qū)分，視為同一概念。要對(duì)地上建筑物進(jìn)行處分，首先必須明確地上建筑物所有權(quán)的歸屬，即誰(shuí)享有所有權(quán)和處分權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系問(wèn)題，我國(guó)學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)眾說(shuō)紛紜，概括起來(lái)主要存在兩種觀點(diǎn)一種是房地一體觀點(diǎn)，另一種是房地分離觀點(diǎn)。（一）房地一體觀點(diǎn)支持房地一體觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，從靜態(tài)表現(xiàn)看，土地和房屋在物質(zhì)存在狀態(tài)上是自然聯(lián)結(jié)在一起的，房產(chǎn)和地產(chǎn)雖然從價(jià)值形態(tài)上看是兩種不同的財(cái)產(chǎn)，但由于其自身的固有特性；房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房產(chǎn)、地產(chǎn)是緊密相連、不可分割的不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)是始終共同存在的，不存在有此權(quán)而無(wú)彼權(quán)的情形。從動(dòng)態(tài)表現(xiàn)看，物權(quán)設(shè)定中房地不可分；物權(quán)變更中房地不可分。4有學(xué)者甚至認(rèn)為土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物應(yīng)視為一體，即應(yīng)把地上建筑物、其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的構(gòu)成部分。（二）房地相分離觀點(diǎn)

簡(jiǎn)介：本協(xié)議共2頁(yè)第頁(yè)土地互土地互換協(xié)議書換協(xié)議書甲方身份證號(hào)住址乙方身份證號(hào)住址根據(jù)中華人民共和國(guó)土地承包法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定，經(jīng)雙方當(dāng)事人平等、自愿協(xié)商，同意就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換及相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議一、一、互換地塊概況互換地塊概況1甲方愿意將位于土地總面積為㎡。合畝與乙方進(jìn)行等面積互換。其四址為東至西至南至北至2、乙方愿意將位于土地面積為㎡合計(jì)畝、土地進(jìn)行等面積互換。其四址為東至西至南至北至3、甲乙雙方自愿互換原屬于對(duì)方的土地。雙方以后均互不干涉土地使用情況。4、5、二、履行期限方式和權(quán)益二、履行期限方式和權(quán)益1、履行期限永久互換。2、履行方式簽訂土地互換協(xié)議，通過(guò)協(xié)議方式進(jìn)行互換。三、甲乙雙方權(quán)利及義務(wù)三、甲乙雙方權(quán)利及義務(wù)1、甲乙雙方各自負(fù)責(zé)明確需要互換土地的權(quán)屬和四至界限，若有矛盾糾紛由原有土地的一方負(fù)責(zé)處理。如因土地邊界等問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛產(chǎn)生所有損失由原有土地的一方承擔(dān)。2、甲乙雙方自愿將相同面積的土地進(jìn)行互換（即經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)均發(fā)生轉(zhuǎn)移）?；Q后其土地經(jīng)營(yíng)承包管理權(quán)自行相互劃轉(zhuǎn)，并產(chǎn)生法律效力。若因國(guó)家建設(shè)和發(fā)展需要征用土地時(shí)，其土地權(quán)益由互換后的一方享有，另一方（指互換前或原土地經(jīng)營(yíng)承包管理權(quán)所有者）不得進(jìn)行干涉，并不在享受原有土地產(chǎn)生的一切權(quán)益。3、本協(xié)議共2頁(yè)第頁(yè)4、三、違約責(zé)任三、違約責(zé)任1、土地進(jìn)行互換后，任何一方未按協(xié)議約定事項(xiàng)履行義務(wù)，未履行義務(wù)的一方承擔(dān)一切責(zé)任。2、若因違約而造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，違約的一方應(yīng)按造成經(jīng)濟(jì)損失的兩倍進(jìn)行賠償。3、土地互換后，另一方提出不愿意調(diào)換土地的要求，視為違約。4、5、四、其他四、其他1、在土地互換過(guò)程中，甲乙兩方各自承擔(dān)土地契稅和交易費(fèi)用。2、甲乙雙方任何一方在使用土地過(guò)程中，若需要對(duì)方提供原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，另一方應(yīng)無(wú)條件配合、支持，并提供相關(guān)證件。若因?qū)Ψ浇^決提供證件或不配合辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，由絕決提供證件或不配合辦理相關(guān)手續(xù)的一方承擔(dān)賠償責(zé)任，并視其違約，按違約責(zé)任處理。3、若國(guó)家進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等各種產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，甲乙雙方應(yīng)積極主動(dòng)配合做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更手續(xù)。任何一方不配合，按違約責(zé)任處理。4、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。5、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。五、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋手印后生效。六、本協(xié)議一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，村民委員會(huì)壹份。雙方共同遵守，不得違約，此合同自雙方簽字之日起生效。甲方（簽字蓋手?。┮曳剑ê炞稚w手?。┰趫?chǎng)人（簽字蓋手印）2016年11月日

簡(jiǎn)介：一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白這篇文是我近年來(lái)從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說(shuō)話。由于我長(zhǎng)期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來(lái)的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會(huì)對(duì)居住在攤大餅的城市的同學(xué)，產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價(jià)測(cè)算工作。這份工作說(shuō)起來(lái)可以很簡(jiǎn)單，對(duì)照一下周邊樓盤的售價(jià)，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計(jì)利潤(rùn)，剩下的就是地價(jià)。（地價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)開發(fā)成本預(yù)計(jì)利潤(rùn)）然而，由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價(jià)做簡(jiǎn)單對(duì)照，來(lái)確定預(yù)計(jì)售價(jià)，一定沒(méi)法競(jìng)得土地。我們必須要相對(duì)準(zhǔn)確的判斷出，2到3年后的樓價(jià)漲幅，并以此來(lái)計(jì)算預(yù)計(jì)售價(jià)。對(duì)未來(lái)的漲幅判斷得越準(zhǔn)確，理?yè)?jù)越充分，在土地市場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)能力就越強(qiáng)。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房?jī)r(jià)上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說(shuō)的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測(cè)，都會(huì)在極快的時(shí)間內(nèi)得到市場(chǎng)檢驗(yàn)。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工至預(yù)售進(jìn)度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時(shí)間，大致是20個(gè)月的時(shí)間，也就是1年零8個(gè)月。投資人做出的預(yù)計(jì)售價(jià)建議，在這個(gè)時(shí)間就要得到檢驗(yàn)。如果檢驗(yàn)結(jié)果正確，那么這個(gè)投資人將得到重視；而如果檢驗(yàn)結(jié)果錯(cuò)誤，他必然會(huì)失業(yè)，而且也極可能會(huì)面臨不得不改行的厄運(yùn)，因?yàn)樗呢?zé)任無(wú)可推脫，他造成的損失無(wú)可彌補(bǔ)，業(yè)內(nèi)也將很快知道他廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機(jī)之間。中山和惠州是兩個(gè)非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個(gè)怪胎，沒(méi)有市區(qū)，它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個(gè)投機(jī)盛行的城市，它受深圳的投機(jī)之風(fēng)影響太深。當(dāng)然，這只是我對(duì)珠三角幾個(gè)城市的需求特征做出的簡(jiǎn)單總結(jié)，在一個(gè)城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改善型需求階段過(guò)渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個(gè)我可以做詳細(xì)的說(shuō)明。首次置業(yè)型需求對(duì)產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對(duì)通風(fēng)采光之類沒(méi)有特別的需求，對(duì)房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點(diǎn)，是價(jià)格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市，其樓價(jià)漲幅都很低，樓市會(huì)長(zhǎng)期維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒?huì)對(duì)兩部電梯存在反感，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致他們的分?jǐn)偮试黾佣梅柯式档?。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因?yàn)檫@將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進(jìn)入這類城市，即使進(jìn)入了，品牌地產(chǎn)商也難以實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，只能和周邊的零星開發(fā)商等價(jià)賣。改善型需求為主的城市，對(duì)產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對(duì)流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學(xué)的經(jīng)驗(yàn)剛好相反）裝修交房不受到鼓勵(lì)，但

簡(jiǎn)介：第1頁(yè)共5頁(yè)XXXXXX村土地合作開發(fā)項(xiàng)目框架協(xié)議村土地合作開發(fā)項(xiàng)目框架協(xié)議甲方甲方XXXXXX村民委員會(huì)村民委員會(huì)乙方乙方XXXXXXXX有限公司有限公司XX村“萬(wàn)水花園”項(xiàng)目是解決村村民住房問(wèn)題，經(jīng)村兩委成員在2011年3月19日在昆陽(yáng)街道辦事處政府三樓舉行競(jìng)爭(zhēng)性談判，并于2011年3月25日投票選定云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為土地合作開發(fā)的合作方，該決議于2011年3月31日經(jīng)全體村民大會(huì)通過(guò)?，F(xiàn)甲、乙雙方依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等協(xié)商，互惠互利的原則，就甲方位于以北，以南地塊（城規(guī)土地編號(hào)A9，A9）合作開發(fā)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下框架協(xié)議，以供共同履行。一、合作開發(fā)地塊范圍及現(xiàn)狀一、合作開發(fā)地塊范圍及現(xiàn)狀甲方所有的地塊標(biāo)的物（以下簡(jiǎn)稱為開發(fā)地塊）該宗地塊位置以北，以南地塊（城規(guī)土地編號(hào)A9，A9）。第3頁(yè)共5頁(yè)4在甲方找到可用土地及完成相關(guān)報(bào)批手續(xù)后，乙方承諾出資給甲方建設(shè)新的400㎡左右的村委會(huì)辦公場(chǎng)所。5乙方承諾在該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，免費(fèi)贈(zèng)與村委會(huì)商鋪600㎡。6自2011年5月1日開始到合同約定地塊被國(guó)土部門收儲(chǔ)為止，乙方需補(bǔ)償給甲方土地閑置費(fèi)每年1200元畝（以毛地120畝計(jì)算），共計(jì)144000元（拾肆萬(wàn)肆仟元整），該款項(xiàng)在履約保證金100萬(wàn)中進(jìn)行扣減。若乙方在參與競(jìng)拍過(guò)程中沒(méi)有成功拍得地塊，甲方在土地拍賣后三日內(nèi)將乙方已支付的土地閑置費(fèi)全額退還乙方。7乙方在框架合同簽訂后一周之內(nèi)交給甲方100萬(wàn)元履約保證金，由甲乙雙方建立共管賬戶管理，若乙方原因造成項(xiàng)目不能進(jìn)行則該保證金歸甲方所有。該履約保證金在上述土地被收儲(chǔ)后土地拍賣完成之日，由甲方扣減掉土地閑置費(fèi)后，全額退還乙方。8甲方的戶型、面積大小、住房幢號(hào)等相關(guān)事宜在施工圖正式出版后雙方簽字確定。9乙方在成功拍得該土地后一周內(nèi)需出資3000萬(wàn)元作為押金，由甲乙雙方設(shè)立共管賬戶共同管理，該押金在乙方建筑工程完成總工程量30后退還給乙方。

簡(jiǎn)介：土地儲(chǔ)備貸款是銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購(gòu)、整治土地，提升土地出讓價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款對(duì)象貸款對(duì)象為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的土地一級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)。貸款條件①借款人已取得企（事）業(yè)法人資格，已辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢。②借款申請(qǐng)人所在地政府已建立土地儲(chǔ)備管理制度，當(dāng)?shù)卣軌蛲ㄟ^(guò)統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和管理，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓、房地產(chǎn)評(píng)估等行業(yè)的市場(chǎng)行為較為規(guī)范。③借款人從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方法律、法規(guī)和政策。④借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國(guó)家規(guī)定。⑤借款人經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，有較為完善的工作規(guī)章制度和財(cái)務(wù)管理制度。⑥貸款擬收購(gòu)、征用、儲(chǔ)備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。⑦已辦理人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡。⑧貸款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過(guò)土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70。⑨貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。⑩項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。申請(qǐng)申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)具備以下條件申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)具備以下條件1、借款人為地級(jí)市（含）以上政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡(jiǎn)稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級(jí)市或縣（市轄區(qū)）政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；2、從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；3、取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；4經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；6、持有中國(guó)人民銀行核發(fā)并經(jīng)過(guò)年審的貸款卡（證）；7、無(wú)不良信用記錄；8、財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對(duì)封閉，還貸資金落實(shí)；9、貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；10、發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上須落實(shí)不低于20的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；11、其他貸款條件。辦理方式和流程辦理方式和流程1、辦理方式、辦理方式所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無(wú)論期限長(zhǎng)短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級(jí)分行。申請(qǐng)貸款時(shí)客戶須提供以下資料（1）借款申請(qǐng)書；（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過(guò)戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請(qǐng)額度對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，甚至一些地方由國(guó)土部門壟斷對(duì)地價(jià)的評(píng)估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場(chǎng)價(jià)值，銀行即使處置抵押物也會(huì)造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無(wú)法向評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂土地儲(chǔ)備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議，協(xié)議中明確了貸款資金必須專款專用和儲(chǔ)備土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對(duì)稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對(duì)貸款資金的監(jiān)控，無(wú)法保證儲(chǔ)備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲(chǔ)備資金被挪用，就很難按期收回貸款。防范1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備的土地懸空貸款，從而取得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲(chǔ)備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過(guò)法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可以實(shí)行社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對(duì)貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。3、土地拍賣款是償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一資金來(lái)源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個(gè)合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立即處置抵押的儲(chǔ)備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來(lái)償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來(lái)源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營(yíng)管理，土地儲(chǔ)備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對(duì)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會(huì)公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)。作為銀行來(lái)講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，完善金融服務(wù)，如在中國(guó)尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來(lái)籌措土地儲(chǔ)備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項(xiàng)目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢(shì)，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)介：土地租用資金代收代付協(xié)議土地租用資金代收代付協(xié)議甲方乙方丙方為保證交易資金安全，甲乙丙三方協(xié)商一致，對(duì)土地租用資金實(shí)行代收代付，三方約定如下1乙方租用甲方坐落于________________的土地，面積_____畝，土地租用年限為10年，土地租用價(jià)款為人民幣_(tái)__________元（大寫______________________）。2乙方委托丙方查詢是否需要繳納土地___________費(fèi)用，如需繳納應(yīng)一并委托代收代付。3甲乙雙方同意在簽訂土地租用協(xié)議書后，乙方將土地租用資金________元，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)_______元，合計(jì)人民幣_(tái)_______元（大寫________________________），委托丙方代收。4乙方于簽訂本協(xié)議之日起5日內(nèi)，將土地租用資金及手續(xù)費(fèi)，合計(jì)人民幣_(tái)_______元（大寫________________），一次存入丙方在________________銀行設(shè)立的專用賬戶。5甲方提供收取土地租用資金的結(jié)算賬戶如下開戶銀行________________________________戶名____________________________________賬號(hào)____________________________________6丙方應(yīng)自乙方將土地租用資金轉(zhuǎn)入賬戶之日起5個(gè)工作日內(nèi)將委

簡(jiǎn)介：第一章施工方案與技術(shù)措施一、板橋工程施工方法1、土方工程施工11土方開挖111基坑開挖前，首先做好降排水工作，使地下水位低于基坑底面05M以下，始終保持排水暢通，保證開挖在旱地進(jìn)行。112開挖前編寫施工方案，繪制開挖圖，報(bào)監(jiān)理人審批。113嚴(yán)禁擾動(dòng)基底土質(zhì)，基底如有淤泥清除干凈。保證邊坡、高程等達(dá)到設(shè)計(jì)要求。114基坑開挖后，及時(shí)要求監(jiān)理人現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，確定符合設(shè)計(jì)要求并簽證認(rèn)可后，再進(jìn)行建筑物工程施工。115開挖土方除留作回填外，余土按監(jiān)理要求運(yùn)至棄土地點(diǎn)?；靥畈糠滞练蕉逊胚吰律蠒r(shí)，保證邊坡穩(wěn)定。116在開挖邊坡上遇有地下水滲流或粉砂土?xí)r，及時(shí)制定和采取有效措施進(jìn)行疏導(dǎo)和保護(hù)。117質(zhì)量檢查和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)基坑開挖質(zhì)量檢測(cè)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。12土方回填121在填土施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)要求對(duì)回填土料進(jìn)行確認(rèn)，并將回填方案報(bào)送監(jiān)理審批后，再進(jìn)行回填施工。122回填土的土質(zhì)不含有淤泥、石塊、雜草、腐爛物等雜質(zhì)，監(jiān)理工程師認(rèn)為不合格的土料，堅(jiān)決不作為填料用于回填。填土中嚴(yán)禁有冰雪或凍土塊。如因冰雪停工，復(fù)工前需將表面積雪清理干凈，并經(jīng)監(jiān)理人檢驗(yàn)合格后，方可繼續(xù)施工。123回填土的填筑在建筑物澆筑完畢，達(dá)到一定強(qiáng)度并經(jīng)監(jiān)理工程師同意后，再進(jìn)行回填。在填筑前清除周圍的雜物，排凈底部的積水和淤泥等。124按計(jì)劃的施工進(jìn)度，使回填土工程與建筑物施工相適。填土分層回填，均勻上升，以防止結(jié)構(gòu)物受到不均勻荷載。125回填土分層夯實(shí)，每層厚度不超過(guò)30CM，上下層接縫相互錯(cuò)開，每層經(jīng)檢驗(yàn)合格后再進(jìn)行下一層填筑。126回填土的壓實(shí)，緊靠建筑物2M范圍內(nèi)，采用小型機(jī)具或人工夯實(shí)。127墻后填土在墻背及伸縮縫清理整修合格后進(jìn)行。128填料土的施工參數(shù)如下①土料含水量根據(jù)試驗(yàn)確定；②鋪土厚度03M；③回填壓實(shí)后干容重達(dá)到15TM3的設(shè)計(jì)要求。129壓實(shí)后的土體取樣試驗(yàn)，根據(jù)規(guī)范要求或監(jiān)理工程師根據(jù)工程部位確定取樣頻次。1210壓實(shí)后的土層保證不出現(xiàn)漏壓、虛土層、彈簧土、剪力破壞和光面等不良現(xiàn)象，如出現(xiàn)以上情況，立即返工重壓。1211為保證土料正常的含水量，不在雨天過(guò)后馬上回填，回填前清除雨天前鋪設(shè)的保護(hù)層，在風(fēng)力和日照較強(qiáng)時(shí)，在填筑面上灑水濕潤(rùn)以保持含水量。1212回填過(guò)程中嚴(yán)格控制回填速度。1213回填完畢后按時(shí)完成設(shè)計(jì)要求整平，報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)收。2、砼及鋼筋砼工程格后方入庫(kù)使用，不合格的一律不進(jìn)場(chǎng)，不使用，入庫(kù)后的鋼材按規(guī)格、型號(hào)等分類放置，底部架離地面30厘米以上以防受潮銹蝕和表面污染，露天放置的予以覆蓋。232鋼筋的加工和安裝1鋼筋的表面清潔干凈無(wú)損傷，有污染和鐵銹等在使用前予以清除干凈。帶有顆粒狀老銹的不使用。2鋼筋的焊接和綁扎按規(guī)范GB5020492第四節(jié)和第五節(jié)的規(guī)定以及施工圖紙要求執(zhí)行。24現(xiàn)澆砼工程241材料1水泥本工程均采用著名水泥廠生產(chǎn)的袋裝水泥，每批水泥進(jìn)場(chǎng)時(shí)均附有出廠合格證和復(fù)檢資料，進(jìn)場(chǎng)后及時(shí)對(duì)其進(jìn)行抽樣檢測(cè)，如若發(fā)現(xiàn)性能不符設(shè)計(jì)要求，堅(jiān)決清除出場(chǎng)，不再使用。在運(yùn)輸過(guò)程中各品種和標(biāo)號(hào)不混雜。到庫(kù)后的水泥按不同品種、標(biāo)號(hào)、批號(hào)等分類堆放，堆放高度不超過(guò)15袋，采取防潮措施以防結(jié)塊。2水砼用水均采用干凈和水或打井取水，保證水質(zhì)符合規(guī)范要求。3骨料就地采用質(zhì)地好，級(jí)配合理，清潔無(wú)雜質(zhì)石子。黃砂采用沂河優(yōu)質(zhì)砂，保證質(zhì)地優(yōu)良，其級(jí)配、密度、細(xì)度模數(shù)、雜質(zhì)含量均符合規(guī)范要求。對(duì)采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)的骨料均按規(guī)范和監(jiān)理要求做含泥量，比重等指標(biāo)試驗(yàn)，并將報(bào)告結(jié)果送監(jiān)理批準(zhǔn)后方投入使用，對(duì)不同的骨料分別堆放，嚴(yán)禁混雜和混入泥土。4外加劑用于砼中的外加劑，其質(zhì)量符合DLT51001999第411條～第414條的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)砼的性能要求，結(jié)合配合比的選擇，通過(guò)試驗(yàn)來(lái)確定外加劑的摻量，未經(jīng)監(jiān)理批準(zhǔn)，不隨意使用，對(duì)不同品種的外加劑分別儲(chǔ)存，以免交叉污染。242配合比1各種不同結(jié)構(gòu)物的砼配合比通過(guò)試驗(yàn)選定，按SD10582有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，滿足抗壓、抗?jié)B、抗裂等要求，并滿足施工和易性的要求。2按照設(shè)計(jì)圖紙和監(jiān)理人員的要求，通過(guò)試驗(yàn)進(jìn)行配合比設(shè)計(jì)，并報(bào)監(jiān)理審批。3水工砼水灰比最大允許值符合規(guī)定。4砼的坍落度，根據(jù)建筑物的性質(zhì)、鋼筋含量、砼運(yùn)輸、澆筑方法和氣候條件決定，盡量采用小的坍落度，砼在澆筑地點(diǎn)的坍落度可按規(guī)范選定。243砼取樣試驗(yàn)在砼澆筑過(guò)程中。按施工規(guī)范和監(jiān)理指示及要求，在出機(jī)口和澆筑現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行砼取樣試驗(yàn)，并向監(jiān)理人員提交以下資料1選用材料及產(chǎn)品合格證、質(zhì)保證；2試件的配料、拌和和試件的外形尺寸；3試件的制作和養(yǎng)護(hù)說(shuō)明；4試驗(yàn)成果。244拌和及運(yùn)輸1砼拌和一律采用機(jī)械拌和，翻斗車配手推車運(yùn)輸。2拌和設(shè)備安裝完畢后，在使用前同監(jiān)理人員進(jìn)行運(yùn)行操作檢驗(yàn)。3設(shè)置計(jì)量設(shè)備，嚴(yán)格按監(jiān)理批準(zhǔn)后的配料單進(jìn)行配料，其各組成部分稱量偏差不超過(guò)以下數(shù)值水泥2；砂石2；水、外加劑1。4嚴(yán)格控制拌和時(shí)間，純拌和時(shí)間不少于規(guī)范規(guī)定。5砼出機(jī)后，及時(shí)檢查坍落度、和易性是否滿足規(guī)范要求，盡快運(yùn)送到澆筑地點(diǎn)，運(yùn)輸過(guò)程中防止離析、漏漿和泌水現(xiàn)象。6砼的運(yùn)輸水平運(yùn)輸采用翻斗車配手推車運(yùn)送到澆筑地點(diǎn)，中墩基礎(chǔ)、墩柱、蓋梁等垂直運(yùn)輸采用吊車。7砼入倉(cāng)時(shí)，嚴(yán)格控制砼落差，防止離析，骨料粒徑小于80MM的三級(jí)配混凝土其垂

簡(jiǎn)介：土地承載力文獻(xiàn)綜述土地承載力文獻(xiàn)綜述目錄一、國(guó)外研究綜述2二、國(guó)內(nèi)研究綜述5（一）土地資源承載力的內(nèi)涵6（二）土地承載力計(jì)算方法10三、研究的不足之處與發(fā)展前景14法要找出某個(gè)地區(qū)里由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)出的糧食可以養(yǎng)活多少規(guī)模的人口，也就是要找出地區(qū)承載人口的上限6。這種承載力計(jì)算方法是依據(jù)了的土地承載力的定義一個(gè)區(qū)域在未來(lái)若干時(shí)間段內(nèi)，土地質(zhì)量沒(méi)有退化的情況下，可以永久供養(yǎng)一定生活水平的人口的數(shù)量，它可表示為每平方公里內(nèi)所負(fù)載的人口數(shù)量，這個(gè)數(shù)量就是該地區(qū)所有的土地可以最多供養(yǎng)的人口數(shù)目。此方法考慮到了耕地面積、耕作要素等，但是遺憾的是沒(méi)有把人口對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的反作用因素考慮進(jìn)來(lái)。因此，這種方法只是某一段時(shí)期區(qū)域可以供養(yǎng)人口量粗略的估計(jì)。七十年代以后，在人口急劇增長(zhǎng)和用地需求迅速擴(kuò)張的雙重壓力下，糧食、人口、環(huán)境等全球性問(wèn)題日益突出，作為協(xié)調(diào)人地關(guān)系的承載力研究再度興起，并且從單一土地領(lǐng)域擴(kuò)展到整個(gè)資源領(lǐng)域，研究取得突破性進(jìn)展。1973年，一種新的計(jì)算方法被提出，這就是資源綜合平衡法，它是從土地資源情況、水資源情況以及氣候環(huán)境等諸多因素對(duì)人口發(fā)展的限制作用出發(fā)，綜合運(yùn)用多目標(biāo)決策分析法，求得了不同生活水平下的澳大利亞所能夠承載的最大人口數(shù)，并對(duì)該國(guó)土地承載能力下了較為精確的結(jié)論7。此方法在后續(xù)研究中被大量應(yīng)用。1977年，聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織FAO也開始了有關(guān)土地支撐人口潛在能力的研究，該研究主要用以發(fā)展中國(guó)家的土地資源承載能力為研究對(duì)象。他們首創(chuàng)農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)域法，并把此方法結(jié)合到土地利用方式，得出了不同地理環(huán)境、耕種習(xí)慣下的土地資源生產(chǎn)潛力，以及和此對(duì)應(yīng)的人口數(shù)量81979年，在“未來(lái)人口的土地資源”會(huì)議上，F(xiàn)AO又給出了土地資源分析法這種新的土地承載力計(jì)算方法。該算法依附于土壤評(píng)價(jià)，根據(jù)資源狀況、環(huán)境條件、生態(tài)狀況等各自特點(diǎn)，劃分出若干種農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)，然后給定每一種農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)低、中、高三種不同的生產(chǎn)水平，并算出不同作物各自的產(chǎn)量，然后把它們都轉(zhuǎn)化為蛋白質(zhì)量和熱量最后，依據(jù)每人每年要消耗的蛋白質(zhì)量和熱量，就能夠得出該地區(qū)的土地資源人口承載力9由此法可以看出，不同的投入水平和土地利用方式下，即便是同一區(qū)域，其所能夠承載的最大人口數(shù)量也是有差別的。這種研究方法在我國(guó)受到了廣泛歡迎。進(jìn)入80年代，斯萊瑟教授英國(guó)在聯(lián)合國(guó)教科文組織贊助下提出的一種新的模型ECCO模型，該模型運(yùn)用了綜合資源計(jì)量技術(shù)，并且在非洲得到了試驗(yàn)運(yùn)行10此模型在系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的理論

簡(jiǎn)介：土地的誓言說(shuō)課稿分析教材和學(xué)情土地的誓言是初一現(xiàn)行教材第二單元第十課。本文是端木蕻良在1941年8月18日，9、18事件十周年寫的一篇抒情散文，抒發(fā)了流亡在關(guān)內(nèi)的東北人對(duì)淪喪于日本帝國(guó)主義鐵蹄下正在倍受蹂躪的家園的深深眷戀，發(fā)出了熱血男兒誓死為家鄉(xiāng)的解放戰(zhàn)斗到底的錚錚誓言。綜觀全文，有憂傷、舒緩的回憶，有強(qiáng)烈急切近乎吶喊的誓愿，含淚的敘述中涌動(dòng)著作者對(duì)家的渴望和無(wú)盡的憂傷；肆意的感情宣泄中，我們能真切地感受到作者有家不能回的凄苦、哀愁和悲憤。細(xì)細(xì)品讀，重重波瀾，萬(wàn)千感慨，那應(yīng)是華夏兒女在民族危亡之時(shí)，奔走呼告，是對(duì)祖國(guó)發(fā)自肺腑的赤膽忠誠(chéng)，是飽含熱淚捧出的一顆熾熱的心。這對(duì)于初一的學(xué)生來(lái)說(shuō)，由于年齡所限根本沒(méi)有家國(guó)之痛，民族之恨這些經(jīng)歷和體驗(yàn)，所以有一定的難度。但是他們有著樸素的感情，豐富敏感的心靈，教師在教之前，務(wù)必喚起學(xué)生的內(nèi)心情感，可以讓學(xué)生了解九一八之后東北人民家破人亡，流離失所的慘狀和悲痛。以東北富有個(gè)性的景物吸引學(xué)生，喚起學(xué)生對(duì)祖國(guó)錦繡河山的熱愛(ài)；用日本侵華給我們的民族帶來(lái)的刻骨銘心的傷痛來(lái)警示和激發(fā)學(xué)生。分析教學(xué)目標(biāo)本文的重點(diǎn)是領(lǐng)悟作者熱愛(ài)家鄉(xiāng)、熱愛(ài)祖國(guó)的思想感情，學(xué)習(xí)作者“位卑未敢忘憂國(guó)”的高尚品質(zhì)。我們的學(xué)生距作者所處的年代較遠(yuǎn)，加之學(xué)生的經(jīng)歷有限，很難與作者產(chǎn)生共鳴。學(xué)生的情感調(diào)動(dòng)是學(xué)習(xí)本文的前提，有感情的朗讀，細(xì)心的品讀是關(guān)鍵。基于以上分析，我有這樣的教學(xué)設(shè)想明確學(xué)習(xí)目標(biāo)1通過(guò)朗讀理解體味作者強(qiáng)烈的愛(ài)國(guó)之情2培養(yǎng)學(xué)生品味欣賞優(yōu)美的激情的語(yǔ)言的能力3通過(guò)散文學(xué)習(xí)培養(yǎng)學(xué)生熱愛(ài)祖國(guó)熱愛(ài)家鄉(xiāng)的感情。4。了解呼告這種形式教學(xué)重點(diǎn)1培養(yǎng)學(xué)生品味欣賞優(yōu)美的激情的語(yǔ)言的能力。2培養(yǎng)學(xué)生熱愛(ài)祖國(guó)熱愛(ài)家鄉(xiāng)的感情。教法和學(xué)法指導(dǎo)朗讀法，自主合作、探究的學(xué)習(xí)方法教學(xué)過(guò)程一、課文導(dǎo)入幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，那些當(dāng)年被逼得走投無(wú)路的破產(chǎn)的中國(guó)農(nóng)民，漂流到海外去謀生的當(dāng)兒，身上就常常揣著一撮家鄉(xiāng)的泥土。當(dāng)時(shí)離鄉(xiāng)別井的人們，都習(xí)慣在遠(yuǎn)行之前，從井里取出一撮泥土，珍重地包藏在身邊。他們把這撮泥土叫做“鄉(xiāng)井土”。直到現(xiàn)在，海外華僑的床頭箱里，還有人藏著這樣的鄉(xiāng)井土今天，我們也要學(xué)習(xí)的一段被迫離開自己深愛(ài)的土地后的誓言，（介紹作者創(chuàng)作的背景。）1941年9月18日，九一八事變已經(jīng)過(guò)去了整整十年，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)正處于十分艱苦的階段，流亡在關(guān)內(nèi)的東北人依然無(wú)家可歸。端木蕻良，原名曹漢文、曹京平，遼寧省昌圖縣人。著有長(zhǎng)篇小說(shuō)曹雪芹和科爾沁旗草原，成為東北作家群產(chǎn)生重要影響的作家之一。聽錄音朗讀后果注音熾痛（）泛濫（）嗥鳴（）怪誕（）亙古（）讕語(yǔ)（）蕻（）漢字GǎO頭（）默Q（）污HU（）蚱MěNG（）斑LN（）田L(fēng)ǒNG（）品味這一詞語(yǔ)會(huì)覺(jué)得十分貼切作者的心情正如決堤之水不可遏抑地向四下泛濫奔流，作者那激憤狂放的心情用了“泛濫”來(lái)形容較之用“澎湃”“涌動(dòng)”等詞語(yǔ)更多了幾分野性和難以駕馭的力量。至于“埋葬過(guò)我的歡笑”中的“埋葬”就更加特殊，作者為什么不用“飄蕩著我的歡笑、回響著我的歡笑”之類的語(yǔ)句呢須知，埋葬只用于已經(jīng)死去的事物，那么，我的歡笑已經(jīng)死去了嗎是的，昔日在田壟間留下的歡笑曾經(jīng)是晶瑩如露珠般點(diǎn)綴在壟上，散發(fā)著迷人的光澤。而今，這一切早已不復(fù)存在。昔日的快樂(lè)歡笑早已蕩然無(wú)存，取而代之的只是凄苦、哀愁和悲憤作者的歡笑確實(shí)“死了”，它被埋葬在故鄉(xiāng)的田壟間。作者的歡樂(lè)只屬于失去的故園。這樣想來(lái)，用“埋葬”是不是更多了一層沉重的感覺(jué)和悲憤的心緒呢誰(shuí)埋葬了我們的歡笑，誰(shuí)奪去了我們的“田壟”，我們就要埋葬他們讓埋葬我們歡笑的田壟成為埋葬侵略者的墓地這是不是使作者發(fā)出錚錚誓言的原因之一呢3怎樣理解“當(dāng)我記起故鄉(xiāng)的時(shí)候，我便能看見那大地的深層，在翻滾著一種紅熟的漿液在那亙古的地層里，有著一股燃燒的洪流，像我的心里噴涌著血液一樣”等語(yǔ)句這幾句確實(shí)較為費(fèi)解，因?yàn)樗撕脦讉€(gè)層面的意思。從表層看，這是寫實(shí)。在任何一塊大地的深層，都涌動(dòng)著沸騰的巖漿，這些巖漿就是文中所說(shuō)的“紅熟的漿液”。這一表層含義必須理解。那么，作者為什么會(huì)有這一種聯(lián)想呢因?yàn)樗膬?nèi)心也正如地下沸騰的巖漿一樣在燃燒在沸騰在奔突，似乎正要噴涌而出這時(shí)，充滿激情的作者就進(jìn)入了寫意的層面他用詩(shī)一般的語(yǔ)言塑造了兩個(gè)顫栗著、憤怒著并且不可阻擋地將要爆發(fā)出來(lái)的意象──一個(gè)是大地之心，一個(gè)是作者之心。這塊廣大的“關(guān)東大地”因?yàn)檫@些擬人化的描寫而有了生命有了情感，于是可以像人一樣召喚著我、激勵(lì)著我為之奮斗為之犧牲4為什么文章起初寫“關(guān)東大地”用“她”來(lái)稱呼，而到了后面時(shí)卻又改口說(shuō)“土地，原野，我的家鄉(xiāng)，你必須被解放你必須站立”人稱的變化實(shí)際上是情感的變化的結(jié)果。文章開始用第三人稱，是因?yàn)楦星槠鸪醣容^平穩(wěn)，但隨著作者情緒一步步的激動(dòng)，作者就不滿足于使用向第三者介紹的人稱代詞“她”了，于是拋開讀者直接與自己所敘述的對(duì)象進(jìn)行對(duì)話交流，對(duì)土地以“你”相稱，情感顯得更加直接而迫切。這在修辭上叫做“呼告”，具有強(qiáng)烈的抒情效果。5請(qǐng)找出文中呼告的句子并加一體會(huì)四小結(jié)再品全文，說(shuō)說(shuō)文章的感情，作者主要運(yùn)用了那些技巧把這種感情表達(dá)出來(lái)的五拓展遷移。1談?wù)剬W(xué)過(guò)本文后你有何感受學(xué)生自由發(fā)言，教師總結(jié)同學(xué)們談得都很好，希望同學(xué)們?cè)趯W(xué)過(guò)這篇文章后真正經(jīng)受一次心靈的洗禮，讓我們沿著前輩們奮斗過(guò)的足跡發(fā)奮圖強(qiáng)，用生命來(lái)熱愛(ài)我們的家鄉(xiāng)，用生命來(lái)捍衛(wèi)我們的祖國(guó)。2作者端木蕻良以傾訴式的語(yǔ)言表達(dá)了自己深沉的思鄉(xiāng)之情和愛(ài)國(guó)之情，家鄉(xiāng)永遠(yuǎn)是一個(gè)人靈寄宿之地，那么請(qǐng)借鑒本文的手法寫一段話表達(dá)你對(duì)家鄉(xiāng)的熱愛(ài)。

簡(jiǎn)介：第頁(yè)共3頁(yè)1土地開發(fā)合作意向書土地開發(fā)合作意向書甲方甲方村隊(duì)乙方乙方甲乙雙方就甲方位于甲乙雙方就甲方位于的土地開發(fā)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，甲方因的土地開發(fā)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，甲方因籌集開發(fā)資金困難至今沒(méi)有開發(fā)該地，現(xiàn)為了讓村民從發(fā)展中盡快獲利?；I集開發(fā)資金困難至今沒(méi)有開發(fā)該地，現(xiàn)為了讓村民從發(fā)展中盡快獲利。根據(jù)國(guó)家及省市政府的相關(guān)規(guī)定及精神，結(jié)合甲方所處地區(qū)的實(shí)際情況，根據(jù)國(guó)家及省市政府的相關(guān)規(guī)定及精神，結(jié)合甲方所處地區(qū)的實(shí)際情況，經(jīng)雙方多次協(xié)商，甲方同意將其位于橫山西沙占地經(jīng)雙方多次協(xié)商，甲方同意將其位于橫山西沙占地畝土地使用權(quán)與乙畝土地使用權(quán)與乙方合作投資開發(fā)，現(xiàn)就具體合作方式及開發(fā)所產(chǎn)生的效益分配達(dá)成如下協(xié)方合作投資開發(fā)，現(xiàn)就具體合作方式及開發(fā)所產(chǎn)生的效益分配達(dá)成如下協(xié)議議第一條第一條合作內(nèi)容與方式合作內(nèi)容與方式甲方用其位于橫山西沙甲方用其位于橫山西沙畝土地使用權(quán)畝土地使用權(quán)土地使用權(quán)證號(hào)土地使用權(quán)證號(hào)；具體位置以四至界線圖為準(zhǔn)；具體位置以四至界線圖為準(zhǔn)評(píng)估作價(jià)進(jìn)行合作開發(fā)；評(píng)估作價(jià)進(jìn)行合作開發(fā)；雙方按照投資比例享有利潤(rùn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；雙方按照投資比例享有利潤(rùn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；合作協(xié)議生效后，該土地使用權(quán)由乙方單獨(dú)予以開發(fā)利用甲方不得干合作協(xié)議生效后，該土地使用權(quán)由乙方單獨(dú)予以開發(fā)利用甲方不得干涉，并必須配合乙方開展各項(xiàng)工作，提供有關(guān)法律文件或文書或簽章（字）涉，并必須配合乙方開展各項(xiàng)工作，提供有關(guān)法律文件或文書或簽章（字）；乙方或乙方指定的公司是上述土地使用權(quán)的唯一規(guī)劃、開發(fā)者，單獨(dú)乙方或乙方指定的公司是上述土地使用權(quán)的唯一規(guī)劃、開發(fā)者，單獨(dú)開發(fā)和管理上述土地使用權(quán)，甲方僅根據(jù)本合同約定在開發(fā)完成后享有權(quán)開發(fā)和管理上述土地使用權(quán)，甲方僅根據(jù)本合同約定在開發(fā)完成后享有權(quán)益。益。本協(xié)議生效后，本協(xié)議生效后，甲方取得該土地使用權(quán)證五甲方取得該土地使用權(quán)證五日內(nèi)，乙方支付人民幣日內(nèi)，乙方支付人民幣萬(wàn)元給甲方，作為合作項(xiàng)目的定金，甲方將該地塊的土地使用權(quán)證交給乙萬(wàn)元給甲方，作為合作項(xiàng)目的定金，甲方將該地塊的土地使用權(quán)證交給乙方。方。甲方將該合作土地變更為國(guó)有土地并辦理國(guó)有土地使用權(quán)證之后甲方將該合作土地變更為國(guó)有土地并辦理國(guó)有土地使用權(quán)證之后，應(yīng)，應(yīng)負(fù)責(zé)組織人員協(xié)調(diào)村民關(guān)系，進(jìn)行場(chǎng)地清理（具體為青苗賠償、建筑物搬負(fù)責(zé)組織人員協(xié)調(diào)村民關(guān)系，進(jìn)行場(chǎng)地清理（具體為青苗賠償、建筑物搬遷等）遷等），乙方支付清場(chǎng)費(fèi)，使之具備可以進(jìn)場(chǎng)施工建設(shè)的條件。，乙方支付清場(chǎng)費(fèi)，使之具備可以進(jìn)場(chǎng)施工建設(shè)的條件。第二條第二條土地作價(jià)及雙方出資方式、計(jì)算土地作價(jià)及雙方出資方式、計(jì)算上述土地變更為國(guó)有土地使用權(quán)涉及的出讓金及土地登記費(fèi)用，由甲上述土地變更為國(guó)有土地使用權(quán)涉及的出讓金及土地登記費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。方承擔(dān)。乙方持有該土地使用權(quán)后有權(quán)進(jìn)行抵押，所得貸款以乙方參股形式投乙方持有該土地使用權(quán)后有權(quán)進(jìn)行抵押，所得貸款以乙方參股形式投資在土地開發(fā)建設(shè)中，其余開發(fā)過(guò)程中所需款項(xiàng)均由乙方單方籌集出資。資在土地開發(fā)建設(shè)中，其余開發(fā)過(guò)程中所需款項(xiàng)均由乙方單方籌集出資。第頁(yè)共3頁(yè)31、甲方將其位于橫山西沙占地、甲方將其位于橫山西沙占地畝土地使用權(quán)證號(hào)土地使用權(quán)證號(hào)；具體位置以四至界線圖為準(zhǔn)；具體位置以四至界線圖為準(zhǔn)的土地交由乙方建設(shè)開發(fā)，該項(xiàng)目的開發(fā)的土地交由乙方建設(shè)開發(fā)，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)，乙方或乙方關(guān)聯(lián)的公司是上述所有土地開建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)，乙方或乙方關(guān)聯(lián)的公司是上述所有土地開發(fā)權(quán)的唯一享有者，對(duì)上述所有土地的開發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)享有全部權(quán)利并承發(fā)權(quán)的唯一享有者，對(duì)上述所有土地的開發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)享有全部權(quán)利并承擔(dān)全部責(zé)任。擔(dān)全部責(zé)任。2、由于目前合作項(xiàng)目用地需要整理清場(chǎng)，為保障雙方合作項(xiàng)目的順、由于目前合作項(xiàng)目用地需要整理清場(chǎng)，為保障雙方合作項(xiàng)目的順利推進(jìn)，當(dāng)利推進(jìn)，當(dāng)乙方出資乙方出資取得補(bǔ)辦土地使用權(quán)證后，甲方負(fù)責(zé)組織人員協(xié)調(diào)村取得補(bǔ)辦土地使用權(quán)證后，甲方負(fù)責(zé)組織人員協(xié)調(diào)村民關(guān)系，進(jìn)行場(chǎng)地清理（具體為青苗賠償、建筑物搬遷等）民關(guān)系，進(jìn)行場(chǎng)地清理（具體為青苗賠償、建筑物搬遷等），乙方支付清，乙方支付清場(chǎng)費(fèi)，使之具備可以進(jìn)場(chǎng)施工建設(shè)的條件，同時(shí)甲方將該地塊的土地使用場(chǎng)費(fèi)，使之具備可以進(jìn)場(chǎng)施工建設(shè)的條件，同時(shí)甲方將該地塊的土地使用權(quán)證交給乙方。權(quán)證交給乙方。3、本協(xié)議簽訂之日起、本協(xié)議簽訂之日起土地使用證補(bǔ)辦完成后五土地使用證補(bǔ)辦完成后五日內(nèi)，乙方支付人日內(nèi)，乙方支付人民幣民幣萬(wàn)元給甲方，作為合作項(xiàng)目的定金。萬(wàn)元給甲方，作為合作項(xiàng)目的定金。第二條第二條土地費(fèi)用及出資方式土地費(fèi)用及出資方式上述所有土地現(xiàn)狀為集體所有的建設(shè)用地，辦理變更為國(guó)有出讓住宅上述所有土地現(xiàn)狀為集體所有的建設(shè)用地，辦理變更為國(guó)有出讓住宅和商服用地的費(fèi)用需補(bǔ)交的和商服用地的費(fèi)用需補(bǔ)交的40﹪40﹪出讓金及土地登記等費(fèi)用，由出讓金及土地登記等費(fèi)用，由乙方乙方支付，支付，取得土地使用權(quán)證后交由乙方抵押貸款，甲方配合提供相關(guān)證件證明等。取得土地使用權(quán)證后交由乙方抵押貸款，甲方配合提供相關(guān)證件證明等。土地按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估后價(jià)值以乙方參股形式投資在土地開發(fā)建設(shè)中，其余土地按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估后價(jià)值以乙方參股形式投資在土地開發(fā)建設(shè)中，其余開發(fā)過(guò)程中所需款項(xiàng)均由乙方籌集出資。開發(fā)過(guò)程中所需款項(xiàng)均由乙方籌集出資。第三條第三條甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)1、負(fù)責(zé)組織協(xié)助乙方人員協(xié)調(diào)村民關(guān)系，清理場(chǎng)地，解決場(chǎng)地遺留、負(fù)責(zé)組織協(xié)助乙方人員協(xié)調(diào)村民關(guān)系，清理場(chǎng)地，解決場(chǎng)地遺留問(wèn)題。問(wèn)題。2、負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)土地權(quán)屬及使用性質(zhì)調(diào)整報(bào)批，項(xiàng)目施工建設(shè)報(bào)批報(bào)建、竣土地權(quán)屬及使用性質(zhì)調(diào)整報(bào)批，項(xiàng)目施工建設(shè)報(bào)批報(bào)建、竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)行政審批手續(xù)辦理過(guò)程中提供所需手續(xù)的證明材料，使本協(xié)工驗(yàn)收等各項(xiàng)行政審批手續(xù)辦理過(guò)程中提供所需手續(xù)的證明材料，使本協(xié)議書第一條全部土地變更為項(xiàng)目開發(fā)所需要的用地條件議書第一條全部土地變更為項(xiàng)目開發(fā)所需要的用地條件（土地來(lái)源為國(guó)有（土地來(lái)源為國(guó)有出讓，用地性質(zhì)為住宅或商服用地）出讓，用地性質(zhì)為住宅或商服用地）。3、確保土地權(quán)屬清晰，不涉及任何訴訟，仲裁程序和債權(quán)債務(wù)糾紛，、確保土地權(quán)屬清晰，不涉及任何訴訟，仲裁程序和債權(quán)債務(wù)糾紛，也未設(shè)定任何抵押。保證乙方開發(fā)權(quán)的唯一性和完整性，未經(jīng)乙方同意不也未設(shè)定任何抵押。保證乙方開發(fā)權(quán)的唯一性和完整性，未經(jīng)乙方同意不得與其他開發(fā)商簽訂任何合作合同及協(xié)議。得與其他開發(fā)商簽訂任何合作合同及協(xié)議。4、在項(xiàng)目竣工后，負(fù)責(zé)根據(jù)乙方的要求無(wú)條件地協(xié)助配合乙方辦理、在項(xiàng)目竣工后，負(fù)責(zé)根據(jù)乙方的要求無(wú)條件地協(xié)助配合乙方辦理

簡(jiǎn)介：土地儲(chǔ)備的相關(guān)知識(shí)土地儲(chǔ)備的相關(guān)知識(shí)時(shí)間20050705081047|土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府土地行政主管部門代表政府將依法取得的國(guó)有土地予以儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)各類用地的行為。儲(chǔ)備土地的范圍一、無(wú)償或依法補(bǔ)償收回后納入儲(chǔ)備１、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地；２、因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國(guó)有土地；３、經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等用地；４、依法收回的閑置土地；５、土地違法行為被查處后依法收回的土地；６、為公共利益需要使用的土地；７、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用的土地；８、其他依法收回的土地。二、通過(guò)收購(gòu)納入儲(chǔ)備１、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)比標(biāo)定地價(jià)低20％以上，由政府優(yōu)先購(gòu)買的土地；２、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，在法定期限內(nèi)未按照出讓合同約定開發(fā)的土地；３、土地使用權(quán)人申請(qǐng)政府收購(gòu)的土地；４、政府為實(shí)施城市規(guī)劃指令收購(gòu)的土地；５、其他依法收購(gòu)的土地。土地儲(chǔ)備資金。土地征購(gòu)范圍土地征購(gòu)范圍1進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地。農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇。一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地；②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要，征用“城中村”的集體土地；③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地。對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照土地管理法進(jìn)行征用，并貫徹保護(hù)耕地的原則。對(duì)于“城中村”，根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則，應(yīng)該實(shí)施“撤村建居”的戰(zhàn)略。2城市存量土地中的劃撥土地。城市存量土地中，大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地，可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回，它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容。劃撥土地使用者的土地主要包括①因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地；②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、舊城改造和土地整理，市政府指令收購(gòu)的土地；③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地；④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地。3城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)出讓和劃撥的土地。由于歷史原因，城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地，應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系。主要包括①市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地；②市政府代征的土地；③土地使用期限到期被政府依法收回的土地；④市土地管理部門依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；⑤土地違法案件經(jīng)依法查處，依法沒(méi)收的土地；⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。4出讓土地中被政府收購(gòu)的土地。土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來(lái)源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外，還應(yīng)向土地的二、三級(jí)市場(chǎng)開拓儲(chǔ)備土地的來(lái)源，即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的土地。包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等。對(duì)于這些土地，土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，必要時(shí)可以在土地市場(chǎng)收購(gòu)，或者行使政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以達(dá)到政府調(diào)控土地市場(chǎng)的目的。

簡(jiǎn)介：土地一級(jí)二級(jí)三級(jí)開發(fā)概念土地一級(jí)二級(jí)三級(jí)開發(fā)概念一、土地二級(jí)開發(fā)一、土地二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地毛地或鄉(xiāng)村集體土地生地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件熟地，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序程序一確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序二確定一級(jí)開發(fā)單位程序三辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序四辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序五辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序六辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）程序七辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序八辦理規(guī)劃意見書程序九辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序十取得征地批復(fù)實(shí)施征地程序十一辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）程序十二編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案程序十三組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本程序十四納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或直接入市交易土地開發(fā)市場(chǎng)相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備一、土地一級(jí)開發(fā)11土地一級(jí)開發(fā)概念土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地毛地或鄉(xiāng)村集體土地生地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容（1）審核土地一級(jí)開發(fā)成本；（2）組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求；（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；（4）納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)。13土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問(wèn)題土地一級(jí)開發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分一是在農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國(guó)有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，征收農(nóng)民土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安置、地上物拆除、

簡(jiǎn)介：五、施工組織實(shí)施方案五、施工組織實(shí)施方案工程概況及編制依據(jù)工程概況及編制依據(jù)第一節(jié)第一節(jié)工程概況工程概況本項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)位于，該區(qū)域氣候冷涼濕潤(rùn)，土壤肥沃，溫差大，森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境良好，是核桃、蘋果和花椒等林果業(yè)生長(zhǎng)的理想?yún)^(qū)域。近年來(lái)，通過(guò)縣委縣政府大力支持和項(xiàng)目帶動(dòng)，該區(qū)域在蘋果、核桃和花椒園建設(shè)等方面處于全縣較高水平。通過(guò)近幾年的快速發(fā)展，在該區(qū)域已建成高質(zhì)量核桃、蘋果和花椒園共計(jì)2000畝。有力地增加了群眾收入，助推了精準(zhǔn)扶貧富民產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第二節(jié)第二節(jié)編制原則編制原則一、遵循人民政府批復(fù)文件的原則嚴(yán)格按照人民政府批復(fù)文件的工程規(guī)范、工期、質(zhì)量、安全目標(biāo)等要求編制施組，滿足招標(biāo)方各項(xiàng)要求。二、遵循施工技術(shù)規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的原則在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，嚴(yán)格按施工技術(shù)規(guī)范要求優(yōu)化施工技術(shù)方案，認(rèn)真執(zhí)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。三、遵循設(shè)計(jì)文件的原則在編制施組時(shí)，認(rèn)真閱讀核對(duì)獲得的批復(fù)文件資料，了解施工五、其他有關(guān)的國(guó)家及地方強(qiáng)制性規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；六、我公司現(xiàn)階段施工能力、管理水平及歷年來(lái)承擔(dān)類似工程的施工經(jīng)驗(yàn)。施工組織管理機(jī)構(gòu)施工組織管理機(jī)構(gòu)我單位安排各種具有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的人員組建本工程項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)整個(gè)施工段工程的有效施工和管理。項(xiàng)目成員均參加多個(gè)類似工程的施工，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與施工技術(shù)。針對(duì)該工程特點(diǎn)，對(duì)施工全過(guò)程與質(zhì)量有關(guān)的全部職能活動(dòng)進(jìn)行管理和控制，使全體管理人員和員工按各自的質(zhì)量職責(zé)承擔(dān)其相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任；對(duì)特殊關(guān)鍵部位和過(guò)程設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，消除不合格品的施工規(guī)范；實(shí)施項(xiàng)目法管理，組建本工程項(xiàng)目經(jīng)理部，對(duì)該工程全面負(fù)責(zé)。項(xiàng)目部下設(shè)一個(gè)綜合施工隊(duì)，施工隊(duì)的技術(shù)組、施工組、質(zhì)檢組、安全組、調(diào)度組、供應(yīng)組在項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)工程的有效實(shí)施。工程施工方案工程施工方案第一節(jié)第一節(jié)施工準(zhǔn)備施工準(zhǔn)備一、一般準(zhǔn)備工作1、我方如果中標(biāo)，在接到中標(biāo)通知后5天內(nèi)，及時(shí)編制施工組織實(shí)施方案，并及時(shí)辦理各項(xiàng)開工手續(xù)和上報(bào)資料。2、材料準(zhǔn)備和機(jī)械準(zhǔn)備